中国水务地产大武汉折戟实录 两年内3个项目均告失败

　　 长江商报消息 两年内3个项目均告失败，经开未来城卖了两年销售率仅13.4%

　　□本报记者 沈佑荣

　　曾雄心勃勃杀进武汉地产的港股中国水务地产（已更名中国城市基础设施 02349.HK）已现折戟之势。

　　11月上旬，多名读者向长江商报投诉，称水务地产湖北集团公司未按协议支付武汉未来城项目退铺款，并拖欠近一年，目前，他们已向法院提起诉讼。

　　长江商报了解到，此次有15名退铺者起诉，还有10多名在等待，二者的退铺款超过1500万元。

　　该事件源于前几年武汉未来城“买铺返租”风波，当时遭遇近百个购铺者退铺，部分购铺者闹上了法庭，最终达成退铺退款协议。

　　11月19日，此前一直负责处理此事的水务地产湖北集团有限公司副总经理张松林向长江商报记者称，他不知道此事，亦不再负责此事。随后，王顾左右而言他。

　　其实，拖欠退铺款的真正原因，或许是水务地产湖北集团公司陷入财务危机。

　　可查到的信息显示，中国水务地产在武汉的项目主要有武汉未来城、未来公馆、武汉经开未来城及未来城酒店等项目。

　　众所周知，未来公馆项目体量不大，盈利不会太多；未来城运营几经转换，依然不尽如人意。此外，武汉经开未来城项目销售更是不理想，两年销售的房产仅为13.4%，大面积的房产抵押给银行。

　　11月18日，熟悉水务地产运作的人士告诉长江商报记者，水务地产进军武汉的是商业地产，受电商冲击等多重因素影响，难以达到预期。

　　显然，伤痕累累的水务地产已经意识到前景不妙，在宣布公司更名为中国城市基础设施集团有限公司后，转型至燃气行业，但前景依然不明朗，举步维艰。

　　 拖欠1500万退铺款再当被告

　　拖欠购铺者退铺款，水务地产湖北集团有限公司再一次被告上了法庭。

　　作为水务地产进军武汉的首个项目，位于武昌核心商业地段的武汉未来城，曾被社会高度关注。

　　2011年下半年，未来城项目进行营销推广，“左手买铺、右手收租” “50万起，满租，带约销售，8%稳定回报” “百余品牌商家抢驻，未开先旺+坐享30年高收益”……吸引了大量市民目光。

　　然而，当买铺变成了租铺（合同约定购买的仅为商铺20年使用权）、租金的日益高涨使期望变成失望之时，意识到遭遇消费欺诈的219名投资者不干了，纷纷通过多种途径进行维权。

　　长江商报记者了解到，在通过法律维权前，已有110名投资人与开发商签订了退铺协议。

　　一名曾接受委托的律师告诉长江商报记者，20多名购铺者向武汉市洪山区法院起诉，经法院调解达成退铺协议，另有部分购铺者复制这一模式，私底下与水务地产湖北集团公司签订了退铺协议。

　　陈女士就是私下签订退铺协议者之一。11月17日，她告诉长江商报记者，2013年12月25日与水务地产湖北集团公司签订了退铺协议，约定两年半内退还全部购铺款，每期退还214377.69元。然而，按时付了两期后，水务地产湖北集团公司就再也没有付款，拖欠时间长达10个多月，金额542311.81元。

　　长江商报记者初步了解到，像陈女士一样此次向法院起诉的共有15名投资者，另有10多名投资者在等待观望，二者加起来超过30人，涉及退铺款超过1500万元。

　　起诉者之一的张先生告诉长江商报记者，他曾多次询问水务地产湖北集团公司为何拖欠退铺款，得到的答复是“没有钱”。张先生了解到的情况是，此前支付的退铺款，是水务地产湖北集团的母公司上市公司中国城市基础设施（02349.HK，原名中国水务地产）从香港打过来的，今年上市公司要求自给自足，不再打款。

　　还有起诉者告诉长江商报记者，在索要退铺款时，退款方曾提出过置换方案，即退铺者购买水务地产开发的位于汉阳的武汉经开未来城商铺，退铺款冲抵购铺款，只需补齐不足部分。因为此前被“忽悠”得伤痛尚未痊愈，加上对商铺收益的前景不明，他没有答应。

　　长江商报了解到，15名起诉水务地产湖北集团公司退款违约的纠纷已经立案，将于下月初开庭。

　　11月19日，就拖欠1500万元退铺款一事，长江商报记者联系上此前一直负责处理此事的水务地产湖北集团公司副总经理张松林，他称不清楚此事，也不再负责处理此事。

　　 旺铺不旺大面积新盘被抵押

　　水务地产湖北集团公司拖欠退铺款的背后，则是其旺铺运营、新盘滞销的困境。

　　长江商报记者经过一周的调查发现，中国水务地产在武汉操盘的几个项目均远未达到预期。

　　2009年10月，中国水务地产重组湖北阜城房地产公司，正式切入武汉地产市场。这个曾被寄予厚望、计划打造成武昌版HAPPY站台的项目，如今已成了水务地产的噩梦，不成熟的商业运营导致频繁招商转换经营思路，虽然坐拥繁华商业中心，群光广场、新世界百货、流行视窗广场等环伺，但至今仍是死气沉沉，成为武汉商业地产运营失败的典型案例。

　　上周，长江商报记者前往武汉街道口未来城探访发现，陷入退铺纠纷漩涡的商铺人气不旺，空铺较多，只有楼上的餐饮差强人意。

　　进军武汉地产市场后，水务地产开始祭出大手笔，频频通过股权并购方式扩大地产版图。

　　2010年5月，水务地产收购武汉凯越地产及旗下凯越新都项目，改名未来公馆。该项目与未来城同属街道口商圈，总建筑面积仅3万多平方米。据称，因收购成本较高，并未给水务地产带来多大收益。

　　刚刚拿下未来公馆一个月，水务地产又斥资6600万元收购毗邻武汉东湖的东湖旅游接待有限公司在东湖公园拥有两幅土地60%权益，合共面积约59480平米，规划建筑总面积约61242平米，计划开发为豪华低密度住宅区。不过，该项目之后一直停滞，至今无明显进展。

　　仅过半年，水务地产再次出手，收购武汉海螺商贸全资附属公司武汉市中南汽车配件配套有限责任公司，获取汉阳升官渡商贸区土地开发权，即如今的中水龙阳广场（登记时名为武汉经开未来城）。

　　长江商报记者调查了解到，中水龙阳广场项目邻近海宁皮革城，引进浙江小商品城的运营模式，欲将其打造成“汉阳国际小商品城”。然而，如今该项目也已陷入困境。

　　11月20日，有知情人士向长江商报记者表示，该项目销售非常不理想，大量房产处于闲置状态。

　　武汉房地产市场信息网显示，武汉经开未来城土地性质为商服用地，建筑面积13037.1平米，分为A、B、C、D四栋，楼高19层，2013年1月25日开工，当年1月12日销售，去年底竣工。整个项目共有房产1887套，已销售253套，1601套未售。

　　长江商报记者注意到，该项目销售率仅为13.4%，A、C栋房产更是大面积被抵押。

　　一长期从事建筑行业法律纠纷的律师告诉长江商报记者，上述抵押可能是根本没有卖就直接办了抵押，也有可能是在建工程抵押，然后房子建成后一直没卖出去直接转的房屋抵押。

　　11月20日，武汉经开未来城方面一女士证实，A、C栋是在建工程时向银行抵押申请贷款，如果客户有意向购买，告诉就会去解冻，卖一套解冻一套。

　　对此，上述律师称，在建工程抵押的，开发商收齐了钱才解冻，且单户解冻比较复杂。

　　调查时，长江商报记者还了解到，水务地产湖北集团公司还拖欠不少供应商货款。对此，水务地产方面未给予回复。

　　 转型燃气行业前景堪忧

　　中国水务地产在武汉折戟或许只是其一个缩影。

　　公开信息显示，中国水务地产除了在武汉有项目外，在南京、杭州、北京等地亦有涉足，不过，目前在这些城市的收益情况，其年报中没有明确体现。

　　除了地产项目，该公司还涉足酒店及物业领域，如武汉未来城项目的武汉未来城商管公司及未来城大酒店。2014年年报显示，未来城购物中心出租率仅为24%，位于杭州的美莱国际中心平均出租率为53%，均低于同业水平。未来城大酒店的平均入住率为84%，还过得去。

　　该公司今年半年报显示，公司营收0.39亿港元，净利润为亏损8842.80万港元，而去年同期，营收1.75亿港元，净利润为亏损2775.20万港元，业绩下滑明显。

　　市场人士猜测称，去年底，公司中国水务地产更名为中国城市基础设施，意在转型至城市基础设施方面。

　　公开信息是，该公司主营业务为主要从事与环保、清洁能源及中国城市化发展等有关的基础设施业务，其中包括天然气销售及分销、天然气管道建设、固废处理及垃圾发电等项目。

　　其实，转型早已在去年就已开始。2014年下半年以来，城市基础设施持续收购城市燃气运营项目，截至今年上半年，该公司已投入2.07亿人民币收购8个县城燃气特许经营权，覆盖城镇人口约47.6万。

　　在大量收购燃气项目的同时，中国城市基础设施开始逐步出清地产项目。11月5日，公司公告称，已经完成收购5家分别位于湖南、江西和广西的天然气项目公司。而此前的9月份，公司宣布终止北京前门地产项目。

　　对于其转型燃气行业，市场人士称，燃气行业属于垄断行业，类似于其母公司中国水务集团的主业自来水、污水处理等，转型能否成功，依赖于其自身及母公司的资金实力及能否营造好与政府部门层面关系。该分析称，未来公司可能复制其母公司迅速扩张的崛起路径。

　　不过，亦有人士断言，中国城市基础设施的前景并不明朗，燃气行业自身的风险性、大量投入所需的资金及与处理好各方关系所耗的成本均不容忽视。

　　就拖欠退铺款、转型至燃气行业等问题，11月17日，长江商报记者向中国城市基础设施发去采访函，但截至发稿时止，仍未获回复。