高库存叠加民间融资风险 三四线城市楼市仍难脱困

近年来，各种城市综合体、超级大盘在三、四线城市涌现，如今却成了其去库存化过程中的“痛点”。最新统计数据显示，一、二线城市开始出现持续回暖迹象，但三、四线城市仍然陷于房价下跌、库存高企的“困局”。记者了解到，由于市场持续低迷，一些中小城市的开发商资金链紧绷，缓建、停工、烂尾等问题显现。部分项目由于涉及大量民间融资，极易引发一系列社会风险。

库存积压难消化“马太效应”凸显

根据国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格数据，今年5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价涨幅明显；二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降。

在业内人士看来，自“330新政”出台以及5月再次降息以来，一线城市出现了量价齐升行情。但绝大多数三、四线城市的房地产市场并没有明显好转，和一、二线城市相比呈现严重分化格局。

记者在湖南多地采访发现，当前三、四线城市房地产市场去库存化形势依然严峻。湖南正大行房地产代理有限公司总经理任泽认为，三、四线城市的房地产市场供应量大，去库存周期大都在20个月以上，有的甚至达到30、40个月。

湖南永州市祁阳县是人口过百万的大县，也是湖南省县域经济强县。据统计，2015年1至4月，祁阳县商品房销售成交面积同比下降50%，商品房积压了15万多平方米，而2014年全年的销售面积也只有22万多平方米。

在湖南省中部的一个县级市，这几年建设的高层电梯房有30多栋，但很多楼盘销售惨淡，去年商品房销售面积同比下降6成。当地最大的城市综合体项目负责人介绍说，2012年以来当地房地产市场是“王小二过年，一年不如一年”，称现在销售压力很大，感觉是历史上最低迷的时候。

分析人士认为，一线城市的优质资源和人口优势决定房价率先止跌回升，而三、四线城市库存高、城市吸引力不足，这是其楼市持续低迷的主要原因。此外，去年下半年以来的楼市利好政策的效果集中体现在一、二线城市，在三、四线城市反映得并不明显。

湖南一些地级市和县城的居民告诉记者，现在很多地方通了高铁，交通日益方便，有钱人更愿意到省会长沙买房，他们的子女也在长沙读书，一到周末很多人组团去省城“看房”、“看孩”。

“三、四线城市的购买力被一、二线城市吸收，由此出现强者愈强、弱者愈弱的马太效应。” 任泽认为，购房者不看好三、四线城市的发展，高库存难以被消化，这些城市房地产市场的回旋余地将非常有限。

部分项目资金链断裂引发系列风险

在销售惨淡、库存高企的背景下，三、四线城市房地产开发商资金链紧绷，有的项目因高度依赖民间融资而产生的“金融风险”也浮出水面。事实上，去年以来，一些地方爆发了较为严重的民间集资风险，并集中反映在房地产领域。

据了解，与实力雄厚、资金回笼快的大型开发商相比，三、四线城市的一些小房企由若干股东临时组建，自有资金不多，有的股东需要大量的民间借贷。一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题。

湖南省中部某县级市，一个商住两用项目位于市区最繁华地段，其中商业项目原计划2014年开业，但由于后续缺少上千万元资金，只能完全“停摆”，涉及的债权人达数百人。还有一个项目已经销售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部门不得不成立工作组，并组织召开债权人会议，力争做好项目复工和债务清理工作。

记者了解到，由于资金链断裂，一些房地产项目即使顺利竣工，也难以办理规划、质监、消防等验收手续。有的项目拖欠水电费、电梯款，已经入住的业主面临着停水停电、电梯停运局面的可能性，正常生活无法得到保障。

一位地方房产局的负责人认为，很多房地产项目，如果有几百万资金就可以顺利完工，但就是差最后“临门一脚”。开发商与材料商、建筑商、农民工、购房者形成“连环债”，导致财富流失的“放大效应”和社会影响的“连锁反应”。

为了减轻资金压力，有的开发商不得不延缓开发进度，或者紧急叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。位于湖南某县新区的一个楼盘规划建筑面积70多万平方米，广告上对外宣称是“超级大盘”。但由于市场不景气，目前这个项目进展缓慢，已建成的大约只有1/5，其他土地尚处于闲置状态。

任泽认为，受限购政策、土地成本等因素影响，前几年开发商蜂拥至三、四线城市，开工建设了大量项目。现在房子卖不出去，资金压力特别大，很多开发商选择“恐慌性撤离”。

分城施策+产业支撑

专家学者认为，三、四线城市房地产市场面临的供过于求、资金紧张等问题，这既与整个经济环境和市场行情有关，也有中小城市经济发展的特殊性。

有分析人士称，不同城市之间存在同质化竞争，每个城市都轰轰烈烈地进行过量开发，结果是大家都在找出路，又都没有出路。特别是一些中小城市没有区位、资源优势，缺乏足够的产业支撑，医疗、教育资源向大城市集聚，难以吸纳、留住更多的人口，这成为其房地产市场发展的掣肘。

记者采访到的多位地方房产局负责人认为，当前中央及省一级出台的房地产新政对三、四线城市的考虑较少，影响也较小。政策不应“一竿子到底”，应该充分考虑中小城市的实际情况，真正做到“分类施策、分城施策”。

湖南省国土厅此前发布的报告分析称，受国内积极的楼市新政影响，房地产市场或将有所回暖。保障刚性需求，做好分类调控仍是湖南未来房地产调控的主基调。

上海易居房地产研究院研究员严跃进建议，后续围绕库存而制定的政策，应从总量调控转变为结构调控的思路，让各地政府从地方实际出发，围绕供地计划、城市开发边界划分、房源收购、二次置业等方面出台更细的政策。

从长远来看，中小城市的产业和人才集聚能力亟待提高。严跃进认为，过去地方政府采取比较激进的土地政策，希望“做大城市”，往往事与愿违。三、四线城市房地产市场要持续健康发展，关键是要有产业导入，积极提供就业机会，并解决住房周边的配套问题，才能避免出现较高的空置率。