民法典下“居住权”的正确打开方式

“居住权”是《民法典》中新增的亮点之一。近日，宜昌市西陵区法院审结《民法典》实施后首例“居住权”案件。

案件简介

现年80岁的李某是西陵区窑湾乡某村村民，名下有2儿2女。

1981年时，其在名下140平米的宅基地上自建房屋两间，后又扩建成2层楼房。1994年，李某的小女儿李小某（户口也在本村）想买父亲的房屋，与李某商量后，双方约定“5万元购买房屋及门前柑橘树，一楼由李某居住到老”。李小某付款后就居住在房屋二楼，一楼由李某继续居住，父女相安无事，因都是一家人，故一直未办理过户手续。

2019年开始，因房屋所处地段面临拆迁开发，房屋升值。李某想将房屋一楼留给儿子，遂提出“当初说好了只卖二楼，一楼留给我住，一楼没卖”，双方产生争议。

2021年4月，李某将女儿李小某起诉至法院，要求确认房屋一楼产权归其所有，被告李小某当庭提出反诉，要求确认其才是房屋一楼、二楼的产权人，同时要求确认父亲李某对房屋一楼享有永久居住权。

法院审理

结合双方举证质证及证人证言，法院查明1994年口头卖房约定的是出售整栋楼房，而非“只卖二楼、一楼不卖”。遂判令驳回原告李某的诉求。对于李小某的反诉，法院确认其为案涉房屋一楼、二楼的产权人。对于反诉所称的居住权，根据法律规定应向登记机构申请登记，因本案当事人尚未登记，故法院不予支持。

法官说法

1.案涉房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同成立，引起所有权变动。依据《民法典》第209条、第215条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自登记时发生效力，当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时发生效力；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时依据《民法典》物权编司法解释第2条，当事人有证据证明不动产登记薄记载与真实权利状态不符，请求确认其享有物权的，法院应予支持。

本案中，案涉房屋未过户，但女儿李小某早在十几年前已出资购买，买卖合同履行完毕，故李小某作为实际产权人，可请求法院确认其为真实权利人。

2.案涉房屋系农村宅基地上自建房屋，我国对农村土地的流转严格限制，因“房地一体主义”，国家明文禁止城镇居民在农村建房、购房。对于农村房屋的买卖，若交易双方均是同村村民，可以认定为有效。若交易一方非本村村民，则违反法律禁止性规定，合同无效。

3.本案被告李小某反诉中提及的居住权，依据《民法典》第366条规定，居住权是一种用益物权，是对他人住宅占有、使用的权利，以满足生活居住之需。依据《民法典》第367、368条规定，设立居住权，应采用书面合同约定，并向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。

什么是“居住权”的正确打开方式？

《民法典》对居住权的相关规定如下

一、居住权的申请主体。 以合同方式设立居住权的，由居住权合同的双方当事人共同申请；以遗嘱设立居住权的，由不动产权利人的所有继承人和遗嘱明确的居住权人共同申请；因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立的，由生效法律文书确定的权利人申请。

二、居住权的设立方式。 居住权有三种设立方式：以书面合同方式设立、以遗嘱方式设立，因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立。

三、居住权的主要内容。 居住权设立应涵盖以下主要条款：1.当事人的姓名或者名称和住所；2.住宅的位置；3.居住的条件和要求；4.居住权期限；5.解决争议的方法。

四、居住权设立所涉主要申请材料。 1.不动产登记申请书；2.身份证明；3.记载居住用途的不动产权属证书；4.居住权设立的材料：依合同方式设立居住权的，提交居住权合同；依遗嘱方式设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明(申请人为遗产管理人的，还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书；5.不动产已设立抵押权的，提交抵押权人同意设立居住权的材料。

五、居住权的生效。 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。除非当事人另有约定，居住权无偿设立。

六、居住权的设立限制。 1.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；2.居住权不得转让、继承；3.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。