每年近四成房产企业被淘汰
不拥抱“互联网+”没出路，不转型也没有出路……
“相对于‘白银时代’，我更倾向于用‘用户和产品时代’形容当前的房地产行业，在技术迅速改变社会形态的大潮下，房地产行业该如何利用技术力量和手段提升产品、服务客户，并做好相关转型？互联网究竟能给房地产带来什么？”昨日博鳌房地产论坛现场，智安天使科技（中国）有限公司CEO、联合创始人顾海涛提出了他的疑问。
博鳌房地产论坛第三日，现场依旧火热，包括经济学家、企业领袖、金融专家在内的论坛嘉宾就“转变时期的中国房地产路在何方”、“互联网给房地产带来了什么”等热点话题进行了深入探讨。
此外，昨日，活动组委会揭晓了“2015年度中国地产风尚大奖”，武汉软件新城获评“中国地产风尚大奖·2015中国最具发展潜力产业园区”称号，成为湖北地区唯一获奖项目。
谈“互联网+”
自从互联网思维在地产圈盛行之后，地产商与互联网的结合已不鲜见。SOHO中国的董事长潘石屹在微博中谈到，“房地产作为传统行业要跟互联网结合起来，进行一场O2O平台上的革命”；万通集团董事局主席冯仑则认为，2014年是“行”的移动互联网元年，滴滴、快的、易到用车等脱颖而出，而2015年是“住”的移动互联网元年；万科董事会主席王石甚至提出，“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行”。
昨日论坛现场，凯德集团中国区总裁罗臻毓，智安天使科技（中国）有限公司CEO、联合创始人顾海涛等行业精英一同探讨了“‘互联网+’给房地产带来了什么”这一话题。
罗臻毓首先抛出问题：“所谓的‘互联网+’是+什么呢”？他认为，第一是+硬件，全产业链就是无缝对接的“物”联网，把感应器、分析器、传播器等衔接起来，带动整个营业模式的改变；第二是+软件，服务网络的广度对接的是“务”联网，也就是服务的网络，“通过硬件和软件，我们就可以为消费者和住在我们楼宇里的人，打造一种比较贴身的服务，或者预知你的需求是什么。”
怎么样跟客户无缝连接呢？罗臻毓分享了凯德集团的三个原则：互联为魂、用户为王、数据为源。同时，凯德还在打造三营平台，即营销平台、运营自检平台和经营平台，意欲从横向、纵向的内部数据上形成价值链条，“当然我们要通过一个渠道才有办法让客户允许我们知道他是谁。因此，凯德推出了凯德购物星2.0的线上线下平台。”
凯德集团中国区总裁罗臻毓
房地产业进入“用户和产品时代”
智安天使科技（中国）有限公司CEO、联合创始人顾海涛
“相对于‘白银时代’，我更倾向于‘用用户和产品时代’形容当前的房地产行业，在技术迅速改变社会形态的大潮下，房地产行业该如何利用技术力量和手段提升产品、服务客户，并做好相关转型？互联网究竟能给房地产带来什么？”顾海涛提出了他的疑问。
顾海涛认为，互联网强调流量、平台、重构与颠覆，而房地产的产业链条很长，是绝对的资源导向型产业，土地和资金决定了行业的基本要素，两种行业放在一起，一定会产生剧烈的碰撞和冲击，“所以互联网业给房地产业带来的首先是思维的改变，并利用技术手段，抓住并满足客户需求，给客户绝佳的体验，这才是房地产将来的生存之道。”
当今房地产企业面临的困境也很明显，拿地难、拿地贵、融资难、去化慢。那么，在移动互联网时代，仔细观察房地产链条，可以有哪些转型机会？
“房地产的产业链条上大致涵盖了资金、工程、销售、物业、装修、生活服务、二手交易等内容，在这条链条上，基于互联网的技术大概有互联网金融营销创新、智能家居、社区O2O等产业机会，在这些产业背后是基于用户连接而形成的足够数量的大数据及服务，大数据可以互相打通，打造成金融、客户、产品定位、设计及营销到生活服务的全部产业链条。”顾海涛说。
“从1998年房改开始，中国房地产企业都是依靠夺取‘单项冠军’来求生存、谋发展，并通过单项冠军的获取来得到更多的土地资源、资金资源、市场资源和合作资源。在这个土壤上面，只能产生单项冠军，做全能冠军的代价很惨重。”昨日博鳌房地产论坛现场，新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪表示。
然而近年来，不得不承认的事实是，中国房地产行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，层出不穷的新观点、新元素正不断与这个行业产生交集，并冲击着传统房地产的习惯和思维。
未来企业将更加细分，地产产业链也会不断地延伸，多元化能规避房企风险。万科、保利、富力、合生创展等企业近年“华丽转身”，还有不少房企涉足旅游地产、养老地产等“泛地产”项目，拓展“全地产”之路。
日前，保利地产副总经理余英在接受本报记者专访时表示，在市场竞争特别激烈的区域，尤其是在一线城市，我们一定要使得产品多样化，产品线尽量拉长，可以同时卖几种产品，实现“多点开花”，尽快地实现资金的回收。
谈及房地产的行业转型，李战洪表示，当前三类格局正在形成，三分之一的企业越来越强，三分之一的企业会退出，三分之一的企业还在挣扎，“每年都是如此，每年的淘汰率大概是37.3%，按照概率来说，今天坐在这里的参会代表，明年有1/3已经不是开发商的身份。”
此外，他告诉在座嘉宾，要重点看6家开发商的转型趋势：第一，看绿地的海外发展，主要看它的项目如何国际化；第二，看万达的商业，之前它都是重资产模式，下一个阶段看它将如何实施轻资产模式；第三，看万科的业态多元化，万科曾多次表示只做住宅，新形势下，它也开始介入商业地产；第四，看恒大的跨界、产业多元化；第五，看华夏幸福的园区城市化；第六，看新鸥鹏的教育地产。
“单项冠军”时代远去
新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪
武汉参会企业家
行业服务意识空前增强
武汉本地参加此次论坛的房地产企业亦是收获颇丰。昨日，在长江商报记者的专访中，光谷联合控股有限公司总裁黄立平、武汉国创中构房地产开发有限公司执行总经理徐俊、武汉中凯世纪投资有限公司田功胜均表示，连日来，在众多经济学家、地产大亨、资深媒体人展开的观点交锋中，受益颇多。
黄立平提出，产业地产大佬汇聚一堂，都认为当前产业地产的服务意识得到空前增强，开发者更重视运营的行业现状，这加深了他对整个行业和企业成长阶段的认识。另一方面，进入到产业园的开发主体越来越多，投资规模越来越大，存量也在逐步累积和增加，“这使我得到这样一个判断：如果是因为在住宅和商业地产遇到瓶颈，才转入产业地产，那么其成功的可能性并不会很大。”
徐俊谈到，“我一直在思考，做项目，不仅仅是卖房子卖地段，更多的是营造一种生活方式和生活理念。连日来，在听了很多专家学者和房企大佬的演讲后，深有感触。房地产行业从暴利时代来到平均利润时代，再往下面走，可能就会进入微利时代。在现行的经济环境下，顾客的需求愈加多元化，房地产深受互联网的影响，已经进入下半场。那么，我们开发商应该在互联网的大浪潮下，探索出更好的服务于用户的新路径。”
田功胜则表示，当前的商业地产，同质化竞争异常激烈，这次来到博鳌房地产论坛，在一些行业精英的演讲中，学习到商业地产行业发展的新思路和新观念，“接下来，我将沿着这个思路，结合当前环境，把产品做得更好。”
在现行的经济环境下，顾客的需求愈加多元化，房地产深受互联网的影响，已经进入下半场。开发商应该在互联网的大浪潮下，探索出更好的服务于用户的新路径。
——武汉国创中构房地产开发有限公司执行总经理徐俊
房企“去金融化”才能获更多利润
学者、企业家激辩“房地产扩张恶化金融风险”
基金大举进入楼市、金融风险的加剧、信贷资产证券化的风声、地产资本加快海外扩张的脚步……这些变化都在告诉我们，房地产在金融顶层与市场格局间进行着极具影响性的动作。
8月13日，2015博鳌房地产论坛落下帷幕。论坛聚焦“金融与市场之间的房地产”，各界大咖就“资本市场与房地产”、“银行业改革”、“并购发展创新”、“基金乐与忧”等话题展开激烈讨论。
地产基金
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长富汇银董事长张保国
房企扩张带来并购机会
“地产人看互联网就像是看一个年轻貌美的少女，顾盼生辉，但是再看基金的话，好像是看一个迟暮老人。”长富汇银董事长张保国这一句话带着些许无奈。
业界公认2010年是中国房地产基金元年，2013年是中国房地产基金的春天。但是在张保国看来，“这个春天来得太快，还没开始就结束了。我们今天再来回顾中国房地产基金，会发现在2012年、2013年房地产市场比较活跃时候的很多基金都不知道去哪儿了。”
在中国的房地产市场上，私募基金本应该起到非常大的作用，但是今天私募基金在整个房地产投资里的占比还不足10%。因此，张保国认为房地产私募基金未来应该要承担更多。
目前全球经济萎靡不振，国内经济增速放缓。但张保国认为，要“在别人恐惧的时候贪婪”：“回顾过去，会发现在无数次周期性波动的时候，行业并购的机会比较好。”
张保国分析，一些房企在加速扩张的过程中，都会采取高杠杆的经营方式，在调整的当中会遇到比较大的财务压力，这时候有很多房企不得不折价出售一些物业，实际上对金融机构或者基金来说，并购的机会来了。
而且这种合作方式是多样化的，“可以运用基金的灵活性，或者是我们真正去和其他一些金融机构及房企结合，进行更好的一些合作。”
北京国银投资基金管理有限公司总经理谭少儒
地产基金会持续繁荣
北京国银投资基金管理有限公司总经理谭少儒同样看好房地产基金的未来：“基金的本质都是一样的，基金发展的好坏与基金投向的标的资产，或者所投向行业的持续繁荣有非常大的关系。房地产行业的发展远远没有结束，我觉得地产基金还会持续繁荣。”
谭少儒认为，地产基金的机会在于其自身的蜕变以及房地产作为产品的升级，“在房地产基金2.0的时代，接下来就是一个分化，包括地产和城市之间的分化、企业和企业之间的分化。未来大的房地产企业市场占有率会越来越大，小的企业有一些被兼并，退出历史舞台，也是有这样的可能。”
“另外一个是产品之间的分化。过去买地卖房子都能卖得出去，未来可能更需要个性化的产品，而且卖的不仅仅是个性化的房子，或者是个性化的产品，甚至是生活品质。房地产2.0的时代，会给房地产基金带来一些机会，有一些细分市场值得关注，比如养老地产、旅游地产、产业地产等细分领域。”谭少儒说。
不过，谭少儒也提示地产基金面临的问题——退出渠道单一，“大部分就是大股东的回购，或者项目的清算，或者还款，不像美国等成熟的市场，有REITs，有一些证券市场可以退出。一旦市场波动，地产基金的管理者和投资者没有一个流动性的市场可以规避这种风险。”
海外投资
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信泰资本总裁蓬钢
海外地产回报远超预期
信泰资本总裁蓬钢在2001年到2010年间主要是拿着海外的资本在中国市场投资，投了十几亿美金，正好赶上中国房地产市场的黄金十年。
2011年以后，他开始募集人民币资金在中国投资房地产，但是，他很快发现自己和信托公司、基金公司及银行相比，没有太大的竞争优势，“这只是一种有限合伙的形式”。
2013年，他开始寻找到海外市场的投资机会，“因为从2013年开始，我们看到一些国内市场的问题，如供大于求、滞销、产能过剩。再加上海外市场正好经过了金融危机，到了2013年，尤其是美国市场，有很明确的复苏迹象。这些因素加在一起，都导致中国的资金产生强烈的去海外做配置的愿望。”
后来，蓬钢创立安泰投资，与其他投资机构合作布局海外。
“目前我们在北京有办公室，在纽约有一个分部，主要的投资策略就是在全球的热门市场，包括纽约、旧金山、芝加哥、波士顿、洛杉矶、伦敦、悉尼等地寻找投资机会，而且是一些比较成熟的开发项目。”蓬钢补充说，所谓成熟就是倾向于设计已经完成、造价比较确定、银行贷款落实、很快就要开工的项目。
从2013年年底，到现在不到两年的时间，信泰资本已经完成了9个项目的投资，投资金额6.6亿美元，有5个项目在纽约，2个在芝加哥，1个在悉尼，1个在伦敦，都是非常核心的位置，这些项目的总开发价值共计36亿美元。
蓬钢建议房地产资本布局海外，“海外有国内无法想象的、远超我们预期的回报率。”
中国农业银行首席经济学家向松祚
房地产扩张恶化了金融风险
“房地产的扩张，大大地恶化了我们的金融风险。”中国农业银行首席经济学家向松祚在2015博鳌房地产论坛的主题演讲中指出。
向松祚的理论基于以下数据：房地产及其相关产业对中国GDP的贡献度，最高的时候达到21%，房地产行业确实是中国的一个支柱产业，但是，这个行业拿走了全部社会融资的41%；根据最新的银监会对我国银行体系人民币贷款流向的统计数据，个人按揭贷款加上开发商贷款，大约占到全部贷款的25%。
在向松祚看来，中国的金融风险，就像一把达摩克利斯之剑，这把剑拴在三根绳上：第一根绳是地方政府的融资平台的贷款，第二根绳是民间的融资高利贷，第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债，而这三个风险最终都集中于银行体系。
数据显示，在90亿元贷款总额中，制造业贷款是17万亿元，房地产贷款是23万亿元，这两个行业占到45%。
向松祚算了一笔账：现在有些行业的不良贷款率已经超过3%，如果这两个行业的不良贷款率达到5%，40万亿元的5%也就是2万亿元，就可以把整个银行体系一年的利润完全吃掉。
“我在很多场合讲过，中国信贷资金的流向有三个非常不合理的现象，叫三多三少：传统制造业拿的贷款太多，国有企业拿的贷款太多，房地产企业拿的贷款太多；农村、农业、农民拿过什么信贷资金？我们的小微企业拿过多少贷款？我们的新兴行业拿过多少贷款？所以这是三多三少。”向松祚的最后结论是，要深刻地反思这个行业未来如何发展，更要高度重视所隐藏的和正在凸显的金融风险。
“我们今天必须要下决心去杠杆、去负债，因为它不可持续。”向松祚说。
除此之外，向松祚还总结了房地产行业的“七宗罪”，涉及房地产行业的支柱产业地位、资产配置、资产转移和城镇化。尽管向松祚没有回避银行自身的责任，但这些观点随后遭到新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪的质疑，他表示这是对房地产行业的攻击。
不过，尽管如此，李战洪仍然认同房地产的“去金融化”，他认为房地产企业降低负债率去金融化能使自己获得更多的利润。
opinion
“回顾过去，会发现在无数次周期性波动的时候，行业并购的机会比较好。”
——长富汇银董事长张保国
中国农业银行首席经济学家向松祚。