武汉楼市今日启动调控 限贷来了限购还有多远?

　　　　图为：光谷一刚开盘没几天楼盘，购房者忙着连夜缴首付款

　　昨晚，人行武汉分行和湖北银监局联合下发特急通知，公布了对于武汉购房者的限贷措施。这意味着继2014年9月23日武汉全面取消楼市限购后，新一轮楼市调控又正式启动。

　　眼看踏入了“金九银十”，武汉楼市却仍然一房难求。连日来，记者走访了中心城区的新房和二手房市场，发现房源紧缺现象愈演愈烈。

　 　【新政解读】

　　二套房首付提至四成新城区不在调控范围

　　在网上流传了一天后，昨晚7时许，限贷的红头文件终于露面。本报记者从人行武汉分行核实，限贷措施将于9月1日执行，与今年武汉楼市的“金九银十”一同开启。

　　此次限贷政策，主要是将二套房的最低首付比例从原来的三成提高到了四成，对于拥有两套及以上住房并已结清贷款或结清了一套住房贷款的家庭，再次购房首付比例最低也为四成，对拥有两套及以上住房且有两套住房贷款未结清的家庭，继续暂停办理房贷。该政策的实施范围为武汉10大中心城区，6个新城区未在调控范围内。此外，在9月1日以前已经签订认购书并交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的，如能提供电子进账单原件，则不受新政影响。

　　记者发现，相比之前的贷款政策，对于购房者来说，是将首付比例提高了10%。目前武汉中心城区的楼市行情，一套100平方米的住房总价一般在200万元左右。也就是说，在市中心购买二套房，将要多掏约20万元首付款。

　　【专家分析】

　　市场现房荒和人慌限贷显得“太温柔”

　　世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐表示，受此轮政策调整影响，武汉住宅成交量短期内会有一定程度的波动，但整体市场的上扬态势不会受到根本影响。总体而言，成交量的放缓及住宅价格上升的趋稳将会是本次调控带来的主要变化。

　　中国指数院华中分院研究总监李国政则认为，单纯的限贷“太温柔”。由于武汉楼市持续热销，投资性购房比例提升显著，外来购房人群增多，加上最近2个月连出10宗地王，买房人抢房成风。但由于武汉执行严格预售价格监管制度，开发商无法及时调整新房的价格，造成了罕见的全城集体惜售现象，开发商希望以时间换取价格空间，暂缓甚至停止推盘。目前，单周推盘只有三四个，远远低于市场预期。

　　当前，武汉整体市场库存减少，去化周期降至历史最低的不足6个月，主城区甚至小于3个月，整个市场出现房荒和人慌，一房难求现象突出。

　　虽然限贷措施出台，但在预售价格监管没有放开情况下，土地价格飙升的刺激依旧强烈，开发商惜售行为不会得到根除，价格上涨压力依旧很大。

　　多名资深地产专家预测，如果在“金九银十”这个重要的窗口期，市场供需矛盾仍然得不到缓解，与南京、合肥类似的“双限”政策，很有可能将会出台。

　　对此，记者咨询了武汉市房管部门，相关负责人表示，武汉市对于楼市调控的政策正在研究之中，但何时执行还无法确定。

　　【市场写真】

　　新房开盘一拖再拖300套房3000人抢

　　昨日，本报记者走访了武昌中北路片区的新房市场后发现，一房难求的局面让购房者焦虑不安。“本来开盘就少，每次开盘当天就被抢光，还有些楼盘去年就说要开盘，结果一拖再拖，到现在都没个准信。”昨日，胡女士告诉记者，为了在单位附近的中北路沿线买套新房，她操碎了心。去年底开始关注的三个楼盘，两个开盘“日光”，而她两次摇号中均未能如愿。剩余的一个位于东湖边的高档楼盘，置业顾问去年底说今年3月开盘，开盘均价是15000元。结果到了3月，又称要等到7月开盘，预计开盘均价是18000元。眼下已是9月，该楼盘仍无动静。“找人打听了，可能11月份开盘，均价要到22000元了。”胡女士对这个楼盘彻底失去了信心。记者从侧面了解到，胡女士所说的这个楼盘，宣称即将上市的只有两栋楼，近300套房源，但前来登记了购房意向的有3000多人，相当于每一套房都有10个购房者来抢。

　　 湖景房一次跳涨60万二手房比新房还要贵

　　迟迟等不到新房开盘，不少购房者无奈将眼光转向二手房市场。然而，二手房居然比新房还贵。

　　记者在欢乐大道旁的“融合万家地产”得知，该地段比较热门的华侨城一期内，一套120平方米的湖景毛坯房，不久前被房东一次性加价60万元，以360万元对外出售，每平方米均价达到了30000元。这个价格，已经远远超出了其三期新房预计的开盘价近10000元。中介人员小严表示，这种“价格倒挂”的现象并非个案。“现在我们每天最主要的工作是到处打电话找房源。”在中北路的一家房产中介，中介小陈告诉记者，去年底，他开始跟踪一套沙湖旁140平方米的房源。当时，与这套房同楼层同户型的房子以170万元成交。今年5月，有购房者愿以205万元求购该房，被房东拒绝。到7月，该购房者再次提出260万元的“一口价”，房东仍然不为所动。“说到底，好房子不愁卖，房东还想让价钱再涨一会儿。”(记者邓伟 图/曹大鹏)

　　 【资料】

　　武汉调控政策历程

　　限购令正式出台

　　●2011年1月15日，武汉正式出台商品住房限购令，为“N+1”模式。规定本地家庭限新购一套房。不能提供本地纳税证明或社保缴纳证明的外地居民，暂停在中心城区购买新建商品房。

　　汉版“国八条”

　　●2011年2月23日，汉版“国八条”出台：拥有两套住房的本地居民，将不能再买房，外地人限买一套，武汉成为全国第18个宣布实施限购政策的城市。

　　二套房需首付七成

　　●2013年11月27日，中国人民银行武汉分行宣布，当日起武汉贷款购买二套房，首付比例从六成提至七成。

　　限购全面取消

　　●2014年9月23日，武汉宣布自9月24日起全面取消限购，执行3年多的楼市紧缩政策正式退出历史舞台。

　　 一表读懂“限贷新政”

　　房产状况 有无贷款 新规前 新规后

　　1套房    无       20% 40%

　　1套房    有       30% 40%

　　2套房    无       20% 40%

　　2套及以上 1套有贷 30% 40%

　　2套及以上 2套有贷 不能贷 不能贷

    适用地区

　　江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 青山 洪山

　　武汉经济技术开发区（不含汉南）

　　东湖新技术开发区 东湖风景区