武汉写字楼迎供应“井喷季” 新企业增量成空置危机屏障

武汉写字楼市场将迎来新一波供应潮。近日，国际房地产顾问公司戴德梁行统计数据显示，武汉甲级写字楼第三季度吸纳量达3万平方米，而四季度卓尔国际中心、武汉天地A2等写字楼入市，则意味着有超过12万平方米的甲级写字楼供应市场。

随着四季度即将到来的供应井喷，戴德梁行武汉及长沙分公司总经理黄广平表示，“武汉作为中部地区中心城市和‘一带一路’节点城市，本地企业办公场所升级换代和外地企业新进武汉市场的增量，均可被视为写字楼空置危机的屏障。”

不过，业内人士认为，随着租户选择范围的增加，其议价能力也在不断增强。优质写字楼的主导权将逐渐由业主方转移至租户方，业主方竞争将更加激烈。

三季度写字楼延期交付

下半年，武汉写字楼市场迎来供应高峰，第三季度本应有卓尔国际中心、高雄88号、东原时光广场、汉阳人信汇时代中心等多个写字楼项目集中入市。不过，近日戴德梁行在第三季度楼市报告中提到，原计划于三季度投入使用的新项目未能如期交付，本季武汉甲级写字楼市场仍以消化存量为主。

据戴德梁行数据显示，武汉甲级写字楼第三季度吸纳量达3万平方米，而四季度卓尔国际中心、武汉天地A2入市，则意味着有超过12万平方米的甲级写字楼供应市场。

不过，由于多个项目延期交付，有业内人士表示担忧：“泛海、卓尔国际中心、武汉天地A2等写字楼延期交付，造成了短期的写字楼去库存化，而后期则如同堰塞湖湖水越积越多，未来写字楼供应井喷则更难应付。”

记者走访发现，从长江二桥武昌桥头到岳家嘴不足4公里的道路两旁，菩提金国际金融中心、东湖国贸中心、中冶南方大厦、联发国际大厦、新长江汇通广场等不下7处写字楼在建。不下50万平方米体量的写字楼，未来如何入市消化，成为摆在开发商面前回避不了的难题。

月租金微涨至每平方米127.9元

由于原计划于三季度投入使用的新项目未能如期交付，武汉甲级写字楼市场仍以消化存量为主。值得一提的是，在市场成交活跃气氛带动下，全市空置率环比下降3个百分点至13.1%，季度吸纳量达3万平方米。

虽然本季度空置率有所下降，但未来大量优质物业即将交付。业主们为锁定优质租户，对价格调整相对谨慎。本季度武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为每月每平方米127.9元，环比微涨1.1%。近期武昌中北路片区入市的优质写字楼，甚至出现每月每平方米90-100元的成交价。

从成交企业及需求结构来看，本季度武汉甲级写字楼租赁需求主要来自金融行业，其占比达总量到六成以上。仲量联行武汉董事总经理李杰曾在接受本报记者采访时表示，去年新增的甲级写字楼成交案例中，金融行业占据大半壁江山，占比高达59%，而今年上半年新增成交案例为53%，基本确定了金融业是甲级写字楼最大需求的行业地位。他说，“在未来一段时期内金融业仍将是优质办公楼的最大需求行业之一。”

此外，成交驱动因素表现最突出的是新企业设立，以及外地企业首次进驻武汉;其次，部分企业为升级办公条件而搬迁至较新楼宇也支撑了租赁市场。

戴德梁行武汉及长沙分公司总经理黄广平表示，“一带一路”与长江经济带建设为武汉提供了充分发展动能。此外，传统写字楼由于设施老化、可供扩租面积有限，以及部分写字楼空间回收自用等问题，促使一些优质租户“腾笼换鸟”，搬迁至新建的甲级写字楼。

戴德梁行表示，从2015年第三季度来看，新企业设立及外地企业进驻武汉，以43%占比位居写字楼成交驱动因素首位。武汉新企业的设立以及外地企业进驻武汉市场的增量成为空置危机的屏障。

明年新增供应30万平方米

根据国际房地产顾问公司仲量联行对武汉市场的监测，2015年至2017年将成为武汉写字楼市场供应的阶段性高峰，总体新增供应将超过180万平方米，为2005年至2013年间总供应量的近1.4倍。

“展望下季度，汉口沿江商务区将迎来4.7万平方米的武汉天地A2项目投入使用。建设大道卓尔国际中心有望在今年底或明年初交付。此外，由于项目进度延期，2016年预计有大约30万平方米的新增供应投入市场。”黄广平说。

虽然部分潜在的新项目主动或被迫延迟入市，但就其工程进度来看，供应集中井喷的局面将难以避免。黄广平提到，“我们预计武汉甲级楼市场将面临空置率上升和租金承压的局面。”

不过，也有业内人士表示，对于写字楼井喷所造成的供应压力，开发商已经嗅到危机感，因此不排除部分写字楼顶住财务压力继续延迟开工，以避免高峰入市。

同时，武汉轨道交通和商圈成熟度都有利于武汉部分区域写字楼的租售。东湖睿园写字楼相关营销人员告诉记者，目前很多企业客户非地铁写字楼不租，而该写字楼毗邻地铁4号线，轨道交通是项目重要利好因素之一。

市场供应量井喷，那租赁价格会出现下滑吗?业内人士表示，随着租户选择范围的增加，其议价能力也在不断增强。优质写字楼的主导权将逐渐由业主方转移至租户方，业主方竞争更加激烈。