万达开始双模式转型：投身资产管理 商业地产换活法
商业地产看似风平浪静背后却是暗流涌动。今年寻求出售的商业项目不仅出现在二三线城市，北京、上海等商业繁华地带想要跳出“火海”的项目也不在少数。这股浪潮复兴并升级了百货时期的资产管理输出模式，被“套牢”的中小地产商寻求解脱，重资产压身的大型商业地产则要换个活法。
■运营商为主导，投资机构仅做财务投资
■投资机构主导，运营机构为受托管理人的基金模式
■以运营与投资为一体，运营机构兼投资管理，打通投资建设、运营管理与投资退出全产业链
资产管理模式复兴
Tory（化名）近来在朋友圈里晒的不再是集团北京项目里举办的营销活动或者是一些新的战略行动，他发的最多的就是频繁到访苏州、成都、唐山、天津、济南甚至还有一些更低线城市的美食、商街。
Tory在某大型商业地产公司负责项目前期拓展，从今年开始他过上了比过去几年更加疯狂的“空中飞人”生活。自从将资产管理输出、品牌输出等纳入集团战略层面后，已经有40多个项目找到他们委托管理。Tory也受命集团委托飞往各地考察项目，在这几个月的高频率调研中，他感慨很多：中国商业地产繁荣背后很骨感，欠缺整体规划让很多已建好的项目很无望……
商业地产从黄金时代走向白银时代，从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。尽管商业地产给城市带来繁荣，但就目前的形势而言，投资项目越来越多，建设成本越来越高，这让不少地产商尝试引入互联网概念，将资产管理、开发建设和运营管理导入合伙人体制，打造商业地产新链条为发展减负。
在万达近日的半年会上，董事长王健林公开向社会各界抛出轻资产项目投资合作意向。王健林提出，万达今后要以自己拿地建设和输出商业管理模式“两条腿”走路。在北京南三环，万达的轻资产模式将在这里启航。“北京市区拿地很难，但我们用另一种合作模式，别人出土地、出投资，收入我们和他三七分成，这种合作方式很好，合作项目是发展轻资产非常重要的另一条渠道，发展中心今后要着力推广这种模式。”
无独有偶，红星商业在5月的年会上也首次对外宣布，放弃过去激进的扩张策略，未来两年计划开出约10个项目。这些项目将不再采用全部自持开发，部分会资产管理服务的轻资产模式运营。事实上，华润、中粮、龙湖、恒大、万科以及众多大中型地产商都已在尝试输出管理模式。北京商报记者了解到，华润在泸州、深圳等地已在输出项目，中粮在北京曾受兆泰置地委托对朝阳门外悠唐广场进行托管，在天津也将探索项目输出管理。即将变身写字楼的原北苑华堂也已经由一家专业资产管理公司操盘。
考验团队合作
目前，商业地产探索的轻资产模式主要有三类：以基金为主导的商业地产开发与运营结合；通过引入基金成立合资公司，以分布49%和51%的持股比例合作；直接与委托项目接洽，通过输出运营团队和品牌合作。
在中购联产业资讯中心主任郭增利看来，相比于团队、品牌的输出管理，与基金合作的管理输出模式才是真正意义的商业地产资产管理模式。西单大悦城总经理沈新文表示，与基金合作，双方将产权与管理权分开。一般基金方不参与管理，这也避免了在运营中双方可能发生意见分歧出现问题。在沈新文看来，合作团队有两种体系和管理模式，如果团队之间缺失信任、缺少沟通或者磨合不佳，项目很难达到事半功倍的效果。
据了解，烟台大悦城是大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的产物，虽然前期合作花费了一年多时间，但正是有信任基础，烟台大悦城在这种模式下既控制了财务成本，基金公司还给予了一定激励政策给员工作为奖励。
北京商报记者了解到，输出管理收益来自租金收入抽成，双方会先设定一个目标，达到目标后抽成比例一般在5%-10%，超额部分将另外抽成。相比于重资产经营，在这种模式下仅有一些人员成本开支，最终获得的收益为纯利润。华润置地北京商业大区商业地产管理部副总经理、北京五彩城管理中心总经理曾灿霞认为，理论上来看，商业地产管理输出收益快，但最终能否赚到钱对团队是很大的考验，华润对项目的输出管理一直很谨慎。
在万达发布的筛选项目标准方面也可以看出，输出管理虽然可以为企业减负，但选择项目如果大意最终只能看上去很美。万达轻资产项目主要以地级市为主，其中人口是最重要的指标，要求市区人口40万人以上。万达方面强调，轻资产项目地上建筑面积在8万平方米以上、新建项目要求市区人口40万人以上，地块需位于城市中心区域。项目将不设百货业态，聚焦受电商冲击小的餐饮、儿童、影城、健身、休闲等体验式业态。
百货输出前车之鉴
其实，类轻资产的管理输出模式早已不是商业地产里的新鲜概念，在百货繁荣时期，这种模式早已盛行。从上世纪90年代起，赛特、翠微、燕莎团队都曾以输出管理模式进入外埠地区。资料显示，1996年，西单赛特团队通过输出管理模式进入广州、沈阳、济南、合肥等城市，管理数量达到15家。翠微也先后在山东、甘肃、江苏、河北等9家大中型零售企业进行输出管理。燕莎曾向内蒙古呼和浩特的维多利输出管理，也曾输出管理东北零售巨头卓展的商业项目。
不过，由于管理输出模式在合作团队、经营理念上的不稳定未能长久。赛特团队当初的愿景是想通过轻资产零资本投入的模式，在全国快速进行赛特门店复制，随后通过资本引入等方式实现真正意义上的全国性连锁。不过，由于种种原因，想法最终没有变成现实。
“我们遇到很多做矿的民企、做基础设施建设的国企，或者是当地开发区里的国企，不缺钱、不缺地，但是不懂怎么做商业，项目就僵在那儿，想让我们进去盘活。”红星商业总经理李嘉曾表示，目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目，储备项目超过20个。
不过，采用团队、品牌层面的输出管理实际有不小的挑战。北商研究院特邀专家、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，受委托团队帮助业主把运营团队、品牌招商等完成后，业主方一旦看到希望从不熟悉逐渐摸索了一些经验门道后，便有可能不再与之合作，自己操盘经营或者以高薪挖走委托方的运营团队。有时，业主与运营团队都很有想法，在合作链条中对预期有分歧最终谈不拢会分道扬镳。
不觊觎轻资产
有统计显示，全国综合体开发面积存量巨大，今年这一数字将达到3.6亿平方米，主要城市的综合体数量将突破1000个。2016年以后存量市场将突破4.3亿平方米。
如今商业地产面临的再也不是开发、建商场那么简单，消费需求发生变化，商业地产必然也要做出改变。 商业地产在现阶段反映了繁华的本质，但下一阶段还追求“量增”显然不可取，需要讲究效率与服务。
郭增利认为，部分项目在规划上有先天缺陷，这会给管理团队带来比较大的压力。商业地产需要遵循市场规律，有些项目能够盘活不仅是团队问题，项目自身也有比较好的基金基础。无法顺利入市的项目更多是因为规划缺失后，太多恶性竞争的不确定导致。
万科集团高级副总裁丁长峰在中国商业地产联盟举办的2015商业地产发展论坛上曾表示，很多地产商尝试学习轻资产问题，但是在中国想打造一个全部价值链并做出好的规划实际非常难。东方园林产业集团总裁张诚认为，商业地产在资产运营中不要老是觊觎做轻资产的生意，也不一定非要挤在购物中心这种运行的商业地产层面。在张诚看来，这个领域很大、模式很多，如果发展不太顺或者是比较难做的，在模式和领域方面需要有些调整。