楼市走出困难期 步入市场分化阶段

承载“衣食住行”四大需求之一的房地产业，作为国民经济的重要支柱产业，其发展态势值得重点关注。综合地看，短期内楼市成交量上 行态势已可以确定，一线城市价位上升已较明显，但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续，在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后，成交价 位也将企稳或回升。不排除局部区域、某些企业还将经历一段下行过程，但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期，今后一段时期特别值得关注的是市场分化。

房地产业步入市场分化

从长期来看，中国总体而言的城镇化过程还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右的水平看，按国际经验要一直走到70%左右的高 位才能转而进入低平发展阶段。城镇化的持续增长可能要维持三十年左右，其后就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建 成区的扩大，配合接纳陆陆续续4亿左右的社会成员从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚 的。

从今年走势来看，在前期我国房地产市场进入调整、分化阶 段后，又逢我国稳增长压力增大，政策的取向是通过多种手段促使房地产市场回暖。在中央政府层面，国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”， 央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。国土部从供应端控制，地方政府需因地制宜，有保有压；其次是央行从需求端调整，下调 了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手，调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬，央行宣布再次降准1个百分点，为“3·30新政” 落地送来及时雨。2015年6月28日，央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。

综合地看，短期内楼市成交量上 行态势已可以确定，一线城市价位上升已较明显，但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续，在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后，成交价 位也将企稳或回升。不排除局部区域，某些企业还将经历一段下行过程，但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期，今后一段时期特别值得关注的是市场分化的表现。

一是业态走势的分化， 即住宅、办公楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看，商品住宅已经进入白银十年，处于稳定增长期，一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业 地产则逐步趋于饱和状态，受电子商务冲击明显，但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面，一线城市办公市场仍存发展空间，但二、三线城市办 公市场则特别需要具体分析因地制宜。

二是区域的分化，包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续，一线城市的房地产仍然会强劲发展，而许多中小城市随着人口向大城市的流动，房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区，房地产也将进一步发展，而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年预计，二线城市市场表现分化有可能进一步加剧，合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍保持大体平衡，但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大，市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企，以价换量仍很可能成为主旋律。

三是融资模式的分化。 随着房地产业竞争的升级，融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主，转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系，服 务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式，将逐渐转向以客户端为主导，来引领房地产商业模式的改变。

四是市场供给与政府保障的分化。 中国住宅的商品化和保障机制的完善成型，是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框 架。面对一方面商品房高库存，一方面保障房融资难的现状，可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式，房企能消化部分库存、缓解压力，住房保障对象也能更早 住进保障房，盘活部分现有存量。