楼市调控应转向预期管理

　　杨于泽

　　从9月30日迄今，北京、天津、深圳等19个城市先后发布楼市调控新政，实行限购限贷等政策。新一轮以“因城施策”为特征的楼市调控正在全面铺开。对此，社会各界反应是正面积极的。人们普遍认为，有关部门应从刺激与降温的循环跳脱出来，实现对房地产市场有效的预期管理。

　　任由房价疯涨，其危害性巨大。房价上涨，它固然能拉动上下游一定的市场需求，甚至对GDP增长产生立竿见影的好处，但过快上涨带来房地产市场泡沫。一旦泡沫破灭，将出现经济失速，并导致一系列金融风险，其长期破坏性不容忽视。房价过高，也推高实体经济和第三产业成本，对于可持续发展是一大隐患。现在不少上市企业主业亏损，却能靠卖房赚钱，即是楼市畸形繁荣的写照。

　　目前中国楼市的根本所在，是在城市化快速发展的情况下，存在对住房的刚性需求，与此同时投资投机性需求呈现爆发之势。据专业分析，中国尚有1亿城市化人口的购房需求尚未得到满足。而在多年货币宽松背景下，大量投机资金瞄准这种需求，进入楼市炒作。我们的楼市调控政策，历来着眼于打击和限制这种投资投机性需求，应当说，有其合理性与必要性。

　　有些人坚持认为，限购是政府对房地产市场的人为干预，每次限购之后，都会迎来需求的报复性增长和房价的报复性疯涨。相应的，政府政策也陷入降温—刺激—降温的循环中。有关部门越是限购，居民越是预期房价要涨，一方面他们要钻政策的空子突击性购房，一方面他们在降温—刺激—降温的循环中择机投资。虽然在调控，最终房价还是涨得老高，泡沫还是被吹起来了。

　　所以楼市调控的治本之策，甚至不是打击遏制投资投机，而是稳定国内的房价预期。这种预期就是中国的房价不会再继续大涨，要让人们相信这是大势所趋。打击遏制投资投机是治标的办法，面对房价疯涨，有关部门不得已而为之。但问题在于，如果社会形成中国房价未来还要大涨的预期，炒房就会努力钻政策的空子，限购限贷能够遏制投机于一时，却遏制不了这种投机性需求的突然爆发。

　　要稳定国内房价预期，关键又是稳定全社会对政府的房地产政策预期，政府对楼市要有一个一以贯之的政策。国内楼市虽然存在一定的刚性需求，但也有人认为，随着中国人口增长拐点的到来，国内房市在不久的将来将供过于求，房价要跌。很多人预期国内房价要涨，主要依据是各地依赖“土地财政”，不会允许房价下跌，相反他们会想办法推高地价和房价。有关部门必须制定一个一以贯之的房地产政策，避免在限购与刺激两个极端之间摇摆。

　　这种一以贯之的楼市政策，必须在市场供求之间实现平衡，通过加大土地供给，实现地价的长期稳定，再通过供求平衡与地价稳定寻求房价的长期稳定。各地应像重庆市那样，摆脱对“土地财政”的依赖，才会有致力于楼市稳定的政策。社会对楼市的预期稳定了，房价也可能会真正稳定。

（编辑：刘晓丽）