王家春：楼市研判在很大程度上是个哲学问题

去年下半年以来一二线城市房价大涨主要有六大动因：1、A股泡沫破裂，投机资金寻找新战场；2、货币政策与信贷加大了油门；

3、固定收益市场利率下降；4、本国居民换汇出境受到严格限制；5、某些地方政府、开发商和中介各施各招诱导乃至忽悠百姓买房，包括加杠杆炒房；6、许多人在观念上把房子当作资产增值与抵御通胀威胁的“有效”工具。

最后一个因素其实很关键，因为它代表实际买盘，其他各因素都通过它对楼市产生实际影响。

房子真能抵御通胀威胁吗？这个貌似无庸置疑的问题，其实并不那么简单。

世界经济史上，资产价格大跌与高通胀相伴的情况并不少见，其背后的机理通常是：资产价格泡沫过大与汇率过于虚高引发资本外逃潮，进而外储塌方、货币对外大 贬，由此带来的进口能力下降与进口成本上升导致“进口型通胀”；为控制资本外流以及货币的外贬与内贬，央行不得已而提高利率，导致资产价格泡沫彻底破裂 （在本质上，这可以理解为，以资产贬值抑制货币贬值）。

就中国房市而言，研判未来几年房价是否继续坚挺并跑赢想象中的通胀，以下几点不可忽视：

1、中国楼市泡沫已大得惊人。一线城市房价傲视全球，房价与家庭收入之比、售价与租金之比都已达到世界之最。面对这个现实，对楼价长期趋势继续看多，很有可能犯下严重错误。理性的态度应该是：带着足够的警惕，小心研判历史大顶之右侧拐点何时呈现。

2、外储问题。外储已经以惊人的速度由4万亿美元下降到3.2万亿美元。由于外储2/3以上“姓外”，而且中国制造业国际竞争力面临着人口结构与TPP等 诸多长远压力，如不及时采取有效措施，外储在未来18月之内将面临极大压力。如果外储出了大问题，人民币对外贬值就可能失控，从而出现刚才所说的“进口型 高通胀”。在此情形下，央行很可能为抑制外储进一步下滑而提高利率，相应地，楼市的趋势很可能“去泡沫”而非“续泡沫”。如果中短期内果断通过快速、足够 幅度的对外贬值和严格限制包括在华外资在内的资本流出等手段守住现有外储，那么，未来几年很难出现持续的消费品价格通胀。当然，人民币快速大贬很可能带来 一个短促的进口成本驱动型通胀过程。

3、作为房价最终基础的百姓购买力是否能跑赢想象中的“进口型通胀”。历史上，普通百姓的购买力几乎都是受损于通胀。在上述“进口型通胀”下，各产能过剩 行业将承受基础商品进口成本上升难以完全转嫁之痛苦；相应地，整体工资水平难以上涨，更别说跑赢通胀。实际上变穷的百姓们用什么来支撑更高的房价？这个问 题的答案就是：不可能！

中国百姓们所了解的房市史局限于过去15年国内房市，在线性思维主导下相信“房价上涨永恒”；政府方面也对自己掌控房价的能力相当自信。不了解泡沫必破、不相信泡沫必破这两股力量在无形中结成了挑战基本经济规律的强大同盟。

在很大程度上，关于中国楼市与经济长期趋势的乐观派与悲观派分歧，归根结底在哲学层面，即到底是“政府与央妈万能”，还是“物极必反”。在这个层面，谁说服谁似乎都很难，只能由时间当裁判。

根据国内楼市基本面，结合外储、人民汇率、通胀率与利率长期趋势的预判，个人的粗略判断是：国内一二线楼市泡沫可能在未来18个月内见大顶，然后在价值规律与人口老龄化双重压力下转入漫长调整。至于这个判断对或错，留给时间去检验吧。