楼市泡沫或不存在 武汉房价预计涨幅8%-10%

编者按： 进入三月份之后，武汉楼市逐渐摆脱了春节期间的疲软状态，开始出现供销两旺的局面。同时，根据武汉各大地产知名研究机构作出的预测，其普遍观点是2015年武汉楼市成交量会继续飙升，但是价格不会大涨。而市房地产开发企业协会认为，2015年武汉楼市整体还是会向上发展，房价涨幅预计8%-10%，全年商品房均价预计约为8200元/平方米，商品住宅均价约为7800元/平方米。

市场：武汉房价能否“起飞”？有上升空间 短期难大涨

全国两会释放的利好信息，使业界对2015年房价是涨是跌争论不休。在3月5日两会的政府中央政府工作报告中，李克强总理再次提到稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。在此信号下，不少业内人士对今年的房价走势表示乐观。

事实上，从2014年下半年开始，楼市已经迎来一系列利好政策：930新政、存款准备金率调低、普宅标准降低、公积金制度等调整出台后，在2月28日又迎来央行降利率和降准的利好。在经历一段时间调整期后，随着各项利好政策叠加，楼市已经处于相对稳定的状态。

房地产专家李智对本次政府报告给出分析，平稳发展是今年房地产市场的主基调，在经济新常态下的背景下，将“双防”并重，一方面防范楼市再次过热、虚火上升，另一方面要防范楼市全局性的急速趋冷和房价大幅下跌。

对于武汉本地的房价走势，武汉各大地产知名研究机构也纷纷作出预测，其普遍观点是2015年武汉楼市成交量会继续飙升，但是价格不会大涨。其中，克而瑞房价点评网认为，今年一季度是春节调整期，二季度在快速消化库存情况下，量价会出现向上趋势，不过在楼市整体大库存的情况下，房价难以大涨。市房地产开发企业协会认为，2015年武汉楼市整体还是会向上发展，房价涨幅预计8%-10%，全年商品房均价预计约为8200元/平方米，商品住宅均价约为7800元/平方米。

不动产登记政策是否会造成武汉房价下调，也是业内颇为关注的焦点。有专家表示，不动产登记对促进房价调控至合理区间有积极作用，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，长期来看，仅靠不动产登记“倒逼”房价下调并不现实。

政策：第四轮救市开始：各级政府促房地产开发投资

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

开发商对政策前景也普遍偏乐观。保利地产高管表示，以总理政府工作报告为代表，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨，转向促商品房销售、促房地产开发投资。其判断2015年行业政策环境将持续走好，并有望进一步改善。

此外，流动性及信贷也是影响房地产的重要因素。对此，上述高管预期，除一季度的降准降息之外，年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。

张大伟预计，3月份及之后，再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。

金融系统似乎也在加大对房地产的投资力度。年内，恒大地产已获中行等四家银行1000亿授信额度，其中中行300亿授信创新其对房地产的授信记录。

任志强：我不认为楼市有泡沫 数据有增有减相对稳定

也许许多人在关注仍有巨大的库存，并且是一个不断上升中的存量。但这是个预售过程中的存量。消化这个库存确实要有一个较长的周期，但这并非是泡沫的证明。

从历年预售的情况可以明显看出，自2005年之后，每年的预售面积都大于竣工量。预售面积数已累计超过竣工数量约二十亿平米了，仅2014年就高达1.3亿多平米，扣除竣工面积中不可销售的部分，实际的预售大于竣工的面积会大于2亿平米。

现有的在施工程中大量的面积都是已被销售的面积。面对12亿平米以上的年销售量来说，6亿平米的待售面积只是相当于半年的销售量。也许问题出在这些库存中的分布不均，有些在过剩的供应地区，这些库存将永远只能是库存而长久不被消化。

最直接影响宏观经济的是房地产开发的投资增长率。在中国经济结构调整的过程中，投资仍是增长的主要动力。但对房地产市场的行政调控，让房地产的投资增速在不断下滑，已回落到了个位数增长。这将影响到上游的钢材、水泥、玻璃等行业，同时影响着下游的建材、家装、家电、家具等行业。

2014年是新开工负增长的年份，也是自1998年房改政策出台建立市场化以来第一次出现了新开工量严重的负增长的年份。生产的水平在当年影响的仅是GDP的增速，但在此后则会对市场的供求关系产生巨大的影响。

市场担忧的仍是政策的不稳定性和没有长远预期，民众担忧的是多变的政策和可能增加的税负。政府期待的不是价格的下跌，而是从土地中如何获取更多的收益。银行想获取的是有抵押品的可靠的信贷利息。多方在市场中的利益博弈，会让市场仍在上上下下的波动中运行。

结语： 去年11月，“金融系”点燃了“不对称降息”这把火，今年又再迎降息、降准，金额利好不仅烧红了股市，也烧活了楼市。毫无疑问，楼市在多重政策刺激之下，已出现一波入市的行情，短期内来看，楼市成交量会有一定反弹。三月份之后，武汉楼市出现的暖意也再次证实，武汉楼市的发展仍具有可期性。