楼市新政三连发力度超预期 成交有望回暖

短短四天之内，多项房地产政策落地。

昨日临近下班时分，央行、住建部、银监会联合通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文：二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

而就在上周五，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。

“货币、财税、土地三箭齐发，且一箭猛过一箭，足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，这是房地产政策向市场化的回归，是新常态下的做法。

政策力度超预期

央行、住建部、银监会的通知称，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

财政部、国家税务总局发布消息称，经国务院批准，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

超预期，是市场对这次楼市政策力度的感受。

“二套房贷款政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，将对市场带来巨大影响。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，这有望刺激有效购买需求，而对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。

链家地产市场研究部张旭说，本轮政策“组合拳”偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房来看，首付金额可下降60万元。

“从我们对北京一线经纪人的调研来看，3月换房需求在整个需求中的占比约为70%，二套房首付比例降低和营业税新政落地，将引导更多房源入市，改善性需求入市的步伐也会大大加快，二手房市场将更活跃。”张旭判断，不排除未来政策还存在继续放松的空间。

陈晟则对上证报记者说，上述新政策是新常态下的做法，政策取向仍是鼓励刚需和改善性需求。

楼市交易有望回暖

实际上，今年的政府工作报告中多次提及房地产领域，指出要“稳定住房消费”，把一些存量房转为公租房和安置房;与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。对此，业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”。

民生证券研究院执行院长管清友认为，按照支持合理住房需求的政策思路，下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京、上海放开限购的可能性较低。

他认为，已经出台的新政可以短期缓解楼市压力，但从中长期来看，未来房产在居民资产配置中比例下降的大趋势恐难扭转。

事实上，记者从多个层面了解到，目前二手房市场存量已经很高，在财产公示制度以及房地产税等制度建设的影响下，加上房价目前处于高位，房地产作为一种投资配置品类，已被许多投资者所减持。相反，在预期中国改革大步向前的背景下，投资A股成为更多人的选择，这也成为楼市调整的原因之一。

伟业我爱我家副总裁胡景晖说，楼市新政会刺激改善性购房需求提前释放，楼市交易会有所回暖，但房价不会大涨，而是继续分化。

“房地产政策逐步向‘正常化’回归，超出我们的预期，利好整体市场。”中金公司王汉锋分析说，后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。