楼市“慢牛”去库存 房价上涨空间有限

经历了降准、降息等多重政策利好之后，多地住宅成交量持续上涨，房价终于在5月止跌回升。

中国指数研究院发布的5月百城价格指数显示，全国100个城市的新建住宅价格环比微涨0.45%，结束了此前的下跌趋势，尽管较去年同期价格仍下跌3.73%，但跌幅已经收窄0.73个百分点，深圳、上海住宅价格环比涨幅超过2%，居前两位。

民生证券宏观研究员朱振鑫认为，连续的降准、降息对房价的回升会有短期影响，货币政策让房地产市场的下滑周期变得平稳。但目前主要是一线城市的房价有所回升，大多数二三线城市仍然不乐观，未来房价出现大幅上涨的可能性不大。

回暖虚实

刚刚过去的5月被业内人士称为楼市的“红五月”。

5月11日央行再次降息，金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%，降息直接减少了购房者的房贷利息支出。此外，地方政策也频现利好消息，主要在住房限购政策方面进行调整，近期多地又对住房公积金贷款利率做出调整。

6月2日，安徽省住房城乡建设厅等12个部门联合出台文件，停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，商品房销售备案价格将由开发企业自行决定。三个月前，安徽省已经下调过个人住房公积金存贷款利率。

申万宏源（000166）首席分析师范为认为，自从去年房价回调之后，全国房价处于触底状态，从市场的周期规律来看，回落之后必然会有反弹。

不过，也有业内人士对此轮回暖并不看好。克尔瑞上海机构研究总监薛建雄说，“宏观经济不好的时候，房价上涨的趋势不会持续太久，最短持续三个月，这一轮交易量的回升是短暂的。”

根据中国指数研究院研究报告，5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。从涨跌城市个数看，48个城市环比上涨，52个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加9个。

“很多开发商捂盘延迟销售，直到今年出现好消息才集中释放，造成了销售量攀高，使一线城市房价出现回升，但二三线城市仍然处于比较低的状态。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示，“这样的房价格局会在九十月到达高峰，今年不会出现以往房价跳跃的情况，今年的政策在相对比较稳定的状态下，会回归传统的趋势。”

中国指数研究院指数研究中心研究总监白彦军表示，一线城市对刺激政策反应更为敏感。2015年1-5月，一线城市成交同比增幅超过35%，在各类城市中最高，政策放松促进其成交快速回升。同时，今年以来二线城市同比增长7.9%，增幅最小。

“开发商还是集中在一线城市拿地，一线城市还是有相当购买力的，而二三线城市库存非常高。”张叶松说，“而且，二线市场仍然表现不均，总体上是平稳下滑的，也会出现厦门这样异军突起的城市，开发商也会选择这样的地方进行突破，这是一个阶段性时期的个别现象。”

继续分化

5月27日，恒大地产首进厦门即刷新当地年内宅地总价地王，以30.94亿元成交价溢价拿下集美区一宗商住用地。

“二线城市也分热点和一般的二线城市，要看具体的供求关系。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，“5月交易量出现了全国同比上涨，随着交易量上升，房价也出现了稳中有升，不同城市有不同表现，总体来说这种态势可能会延续下去。”

今年以来房价领涨全国的深圳，在5月新建住宅价格环比继续居全国之首，上涨2.68%，同比涨幅高达4.69%。这是自去年“930”新政以来，深圳房价的第八个月上涨。不仅在新建住宅价格方面领涨全国，在二手房市场的成交量也成为涨幅之最。

白彦军认为，深圳人口超过1000万，但由于自建房、小产权房等大量存在，商品住宅市场规模较小，住房自有率低，人均居住面积远低于全国平均水平，在四个一线城市中也居末位，同时刚需购房人口数量占比较高，住宅市场需求较为可观。从土地市场看，近几年深圳住宅用地供应逐年减少，土地溢价率逐年飙升。近期在利好政策推动下，需求释放加快，推动了房价上涨；同时，深圳经济转型速度较快，近期互联网热潮盛行促进了深圳的IT行业迅猛发展，财富人群数量明显递增，这也助推了房价上涨。

和其他内地城市不同，深圳的商品住宅去库存压力并不大。世联行（002285）发布的数据显示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套数3.43万套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度计算，8个月就能消化掉这些库存。“中长期来看，一线城市房地产市场起步较早，供土地日益萎缩，近年土地供应量逐年下滑，未来这一趋势还将延续，供不应求的态势将逐步显现。从需求上看，一线城市需求仍然旺盛，在利好政策刺激下市场改善最为明显，未来仍有较大空间。总体来看，一线城市房价仍面临一定上涨压力，但供地减少只是部分原因。”白彦军认为，去年以来，中国房地产市场进入调整阶段，主要城市库存量达到历史高位，因此，此轮调整主要目的在于从供应层面稳定市场，控制土地供应规模、调整土地结构，盘活存量、加快库存去化，保障房地产市场稳定发展，稳定市场价格。

国土资源部5月17日印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。通知要求“严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标”。

据了解，北京、上海、广州三地的供地计划较前一年均减少两成以上。其中北京2015年计划供应住宅用地1200公顷，同比减少27.27%。

白彦军表示，全年来看，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。“2015年全年住宅价格将温和回升，6月百城价格指数将保持平稳上涨态势，大幅上涨的可能性不大。从需求端来看，由于过去几年中国住宅销售量大幅增长、销售价格快速上涨，多数购房需求已经得到满足，部分城市需求已经透支，未来购房需求不再像前几年那样旺盛。从供应端来看，多数城市库存压力依然很大，去库存仍是今年的主要工作。从供求关系来看，在政策利好、房企促销的推动下房地产市场逐渐回暖，房价平稳回升。”白彦军说。