楼市去库存须抑制“虹吸效应”

年初以来，国家出台了包括降低个人按揭贷款首付成数，提高住房公积金存款利率，降低住房交易契税和营业税等多项政策，积极推动全国房地产库存消化。考虑到当前我国楼市愈演愈烈的非热点城市资金向热点城市集中的资金“虹吸效应”，为实现政策预期，需防止资金过度追捧少数热点城市，导致相关住宅供应呈泛豪宅化态势，金融风险聚集，而非热点城市资金热度快速下降，住宅库存消化进展整体缓慢。

在当前全国楼市分化大环境下，热点城市房地产市场成交火热，放大楼市资金“虹吸效应”，即全国房地产开发、购房资金加速向热点城市集中，普遍出现地价高出房价现象，地价上涨带动房价不断走高。2015年，深圳（楼盘）新建住宅价格同比上涨46.8%。据中国指数研究院数据，2016年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.42%，39个城市新建住宅价格环比下跌，而北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市环比上涨0.54%，高出百城平均0.12个百分点，环比涨幅明显高于其他非热点城市。另据媒体报道，近日上海352套千万级新房一天抢光，二手房房东疯狂跳价。目前北京、上海、深圳等一线城市住宅已经呈现泛豪宅化，即使与国际比较，北京、上海、深圳等城市住宅交易价格也不便宜。据WIND数据，2015年11月，日本首都圈新建公寓楼均价为87.10万日元/平方米，折算成人民币大约为4.6万元/平方米，这与我国一线城市城区住宅均价基本持平。而为维持这些热点城市住宅交易价格高位上涨，又需要资金源源不断流入，进一步加剧了楼市资金“虹吸效应”，导致热点城市房价对基本面的偏离度进一步上升。

同时，楼市资金“虹吸效应”也延缓了非热点城市住宅去库存进程。目前看，非热点城市住宅整体缺乏资金关注，投资价值趋降，导致住宅库存高企。截至2015年12月末，全国商品房待售面积7.18亿平方米，主要集中在三线、四线等非热点城市。2016年新年以来，虽然中央与地方刺激楼市库存消化措施密集出台，但三线、四线等非热点城市住宅交易总体清淡，春节返乡人员置业未见明显提升。

虽然楼市资金“虹吸效应”是市场自发运行的结果，但非热点城市资金过度向热点城市集中，不仅减少非热点城市资金面支持，反过来又会继续增加住宅去库存压力。如果任由楼市资金“虹吸效应”发酵，那么非热点城市住宅投资价值将会继续下降，即便再多政策措施密集出台，也难以有效带动住宅销售。而热点城市房价有可能会继续高位跳涨，快速脱离经济基本面支撑，推动投资投机性需求回潮，导致房地产金融风险过度聚集。

针对当前全国楼市运行区域分化加剧现象，此前国家出台的住房信贷政策、财政税收政策都予以了差别对待，一线热点城市不适用新一轮楼市优惠政策，将会一定程度抑制热点城市的房价炒作现象。但要减少非热点城市资金过度流出，还需采取措施抑制热点城市房价高位跳涨，提高非热点城市住宅投资价值，进一步降低外来务工人员和本地农民的城市购房成本，推动非热点城市住宅库存消化。