楼市分化明显 去库存仍是主旋律

(金融时报)“3·30”楼市新政落地实施后，政策效果正在不断显现。国家统计局5月18日发布的数据显示，4月份房价环比略有上涨，同比降幅收窄，楼市出现明显分化趋势，一线城市需求得到释放，成交回暖，三四线城市去库存压力较大。

虽然各类城市楼市继续回暖，但是去库存仍是今年楼市面临的主要压力，楼市难以大幅回暖，房价难以大幅反弹，分化将是全国楼市的常态。

房价下降动力减弱

在“3·30”楼市新政的推动下，刚性需求和改善性需求入市的积极性提高，推动市场成交量回暖。交通银行(601328,股吧)金融研究中心研究员夏丹认为，刚需和改善性需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较高，加之上海(楼盘)等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆，均提升了居民购置更大房屋的能力。在供给方面，房企也抢搭政策快车，抓住楼市回暖之势加速推货。

国家统计局投资司高级统计师王宝滨指出，4月份商品房销售市场出现回暖迹象，主要是受三方面因素影响。一是近期出台的多项房地产新政对改善性需求的拉动作用在逐步显现;二是一线城市和一些二线城市政策敏感度高，市场回升明显;三是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大促销力度。

成交量的回暖，抑制了房价的下跌势头。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在政策刺激之下，各个城市加速去库存，部分城市尤其是一线城市和部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻。从房价表现来看就是跌幅开始收窄，部分城市开始领涨。

各类城市受到政策影响的程度不同，一线城市更为敏感，而三四线城市此前库存较多，效果相应较弱，因而楼市出现明显的分化特征。北上广深一线城市房价环比全线上涨，成为4月份楼市的显著特征。

张宏伟表示，深圳(楼盘)、上海等一线城市领涨全国，此前一直处于下跌的杭州(楼盘)、温州(楼盘)房价开始上涨，证明经过前期降价去库存的调整，市场基本面开始趋于合理，全国重点城市的楼市基本面开始复苏和回暖。市场分化依旧明显，部分城市房价开始上涨。

去库存仍是主基调

虽然楼市继续回暖，但是房价上涨的动力不足，去库存仍是当前市场面临的重要压力。

张宏伟认为，大多数城市房价仍然没有明显上涨迹象，或者仍然处于同比或环比下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。

国家统计局发布的4月份房地产市场运行情况显示，房地产开发投资增速出现回落。夏丹表示，4月份单月的开发投资增速再度逼近零点，同比仅增0.5%，反映了在库存和资金压力制约下，房企的重心仍在去库存而非扩大投资开工方面。先行指标累计销售面积还未转正，预计接下来几个月，累计开发投资增速还将进一步下探。

央行降息虽然并非针对楼市，但是会降低购房者的房贷成本，有助于楼市消费需求的增长。再加上“3·30”楼市新政的刺激，预计后期去库存将会呈现分化的趋势。一线城市和部分重点城市等楼市基本面已经呈现复苏格局的城市，去库存的步伐或将继续加快;原本库存压力较大的二三线城市，由于其政策敏感性较弱，房贷新政的提振作用将较为有限，成交量难见明显起色，库存压力也使房地产开发企业难以轻易大幅涨价。

楼市向居住属性回归

当前我国经济进入新常态，楼市也告别了此前飞速上涨的时期，呈现出新的特征。当前我国楼市已经进入以房价低速增长为特征的平稳增长时期，难以大涨大落。楼市正朝向房屋居住属性的本质特征回归。

从管理层的宏观调控来看，调控逐步向“稳定、支持、促进”房地产市场健康发展的方向过渡。当前出台的金融政策以及财税政策，都体现出支持房地产市场稳定发展的特点。在当前我国宏观经济面临下行压力的环境下，房地产市场的稳定有利于我国宏观经济的走稳。房地产宏观调控的目的并非是让房价大起大落，稳健运行将会是后期楼市的常态。

责编：兰玉婷