2月东莞楼市供需大幅放缓 库存消化周期达12个月

2月东莞住宅新增供应及成交均大幅放缓，其中新增供应仅36万平方米，与上个月的百万平方米供应量相比，大幅下滑65%；住宅网签面积18万平方米，同比下滑27%，成为继2008年及2010年之后第三个成交量在20万平方米以下的月份。

业内人士告诉记者，与历史同期成交量相比，2月东莞住宅成交处于低位水平。之所以会出现这种现象，主要是因为今年春节时间较晚。

供应放缓 成交处于低位

据东莞中原研究部数据监测显示，今年2月，东莞住宅新增36万平方米，虽然环比大幅下滑65%，但与去年同期相比仍有大幅增加，增幅达 260%。同时，与2008年以来每年同期新增量相比，今年2月东莞住宅新增量亦创2008年以来低位，可见虽然受春节影响，市场推售热度开始大幅降温， 但众多房企项目已蓄势待发。

与此同时，2月东莞住宅成交也大幅放缓。东莞中原研究部数据监测显示，2月东莞住宅网签面积18万平方米，环比大幅下滑71%，同比下滑 27%。“与历史同期成交量相比，2月东莞住宅成交处于低位水平。”业内人士分析认为，主要由于今年春节较晚，以往春节大都在1月末或者2月初，2月中旬 住宅网签便会继续放量。今年春节在2月19日，整个节前节后冷淡期均在2月，导致月成交量在20万平方米以下，与其余20多万平方米的成交量相比明显较 低。

库存消化周期达12个月

据东莞中原研究部数据监测显示，2月东莞住宅成交中，70平方米以下产品成交占比明显下滑，仅为5%，而70～120平方米产品成交占比达69%，120～180平方米产品成交占比17%，180平方米以上产品成交占比达10%。

对此业内人士表示，2月鲜有项目集中网签，住宅成交量主要由东坑碧桂园豪庭所主导，该项目春节假期后集中网签，2月住宅网签199套，占2月 东莞住宅网签套数的13%。而近几个月成交持续放量的公寓产品本月成交则直线下滑，致使2月东莞住宅70平方米以下产品成交占比仅为5%，而70～120 平方米产品成交占比则高达69%。

数据显示，从去年年末开始，东莞住宅新增量屡次创下历史同期高位，1月住宅新增量更超过100万平方米，在住宅新增持续放量下，东莞住宅可售 存量快速走高，2月虽然东莞住宅供需在春节假期下双双大幅放缓，但2月东莞住宅新增量仍有36万平方米，仍创2008年以来高位。

业内人士称，继去年东莞住宅存量突破500万平方米大关后，2月东莞住宅可售存量一举突破600万平方米大关，再次创下历史高位。以过去12个月的月均消化速度来看，目前东莞存量消化周期则达12个月。

此外，继1月东莞普通住宅跌至“7字头”后，2月东莞普通住宅网签均价重回“8字头”，2月东莞住宅网签均价为8319元/平方米。

成交：上周住宅市场迅速回暖

春节后第一周（2月23日～3月1日）的东莞楼市迅速回温。南城首先从供应的“冰冻期”苏醒过来，上周两大新增项目皆来自南城，合计住宅供应 214套，面积约2.23万平方米。其中恒大御景供应新品为138套91～139平方米刚需微改善洋房，万科翡丽山则推出68套76～98平方米刚需洋 房。预售证方面，上周拿预售证的项目为富盈御荷的洋房产品，预计将在近期入市。

总体来看，上周住宅成交584套，面积约5.95万平方米，比去年农历初五至十一的成交增长3.56倍。瑞峰置业市场研究部工作人员分析认 为，节后楼市迅速回温，一方面是因为节前的央行降准及东莞公积金新政的出台，为节后楼市增添信心保障，而节后的央行降息及公积金政策的实施等为楼市的回暖 提供动力，预计后市楼市上升态势将持续；另一方面，节前开盘的项目因为春节期间网上签约基本暂停办理而延迟至节后签约，如东坑碧桂园豪庭已在2月13日开 盘，但网签数据在上周才集中体现，成交240套支撑楼市半边天。

均价：网签均价降至“8字头”

上周，东莞全市一手住宅网签均价8364元/平方米，环比下降50%。合富辉煌市场研究部工作人员表示，上周住宅均价环比如此大幅度下降主要 有两个原因：一方面，前一周住宅签约价格基数太高，其中86%的产品均价过万元，拉高了整体均价；另一方面，上周东坑镇碧桂园豪庭总签约240套洋房，占 上周住宅总签约的41%，其签约均价5910元/平方米，一定程度上拉低了全市均价。

瑞峰置业市场研究部上述工作人员也认为，春节期间，大多数项目签约进入“休市”状态，成交基本上以高端项目为主，从而拉升楼市假期期间的均价 在16782元/平方米上运行。而随着节后网上签约恢复正常，碧桂园豪庭（6074元/平方米）等中低价位的项目支撑起楼市成交，其中7000元/平方米 以下的产品成交约占54%。因此，楼市均价下滑至8364元/平方米在所难免。