房产新政“托市”意味大于“救市” 操作难度大

日前国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》(以下简称《通知》)。此前，业内盛传或涉及房贷首付降低、营业税降低2%等政策均未在新政之中。在专家看来，本次新政“托市”意味远大于“救市”，整体方向变化与此前变化不大，只是部分细节政策，比如对不适应市场需求的户型允许做出调整等有一定创新，然而即使如此，这些细节政策也被评价操作难度太大，短时间内很难起到实质性效果。

“从新政确定的总体思路上看，今年，北京的楼市调控应大体与宏观经济稳增长的方向趋同。”中国社科院城市与环境研究所副研究员李恩平表示。《通知》在文章起始就明确，本轮调控政策是为了合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展而进行的，整体基调与此前中央表述基本一致。

具体来说，《通知》强调，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。自分类调控政策大方向确定以来，类似的政策或者领导表态已经出现过几次，但业内表示，在目前各地财政依赖土地出让收入依然非常明显的情况下，尤其是住宅供地多的市、县，减少供应可能对当地财政产生巨大影响，因此即使执行也可能是一个非常缓慢的过程。

而且，《通知》还进一步表示，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。但包括北京市房协秘书长陈志在内的多位业内专家都表示，包括如何转化、养老文化等用地出让标准、相关扶持政策都不清晰，地方政府在这些方面出现了巨大的政策“真空”，前景不明朗。

不过，在业内看来，新政还是存在第一眼让人非常惊喜的政策的。比如《通知》提出，对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。亚豪机构市场总监郭毅坦言，这项政策为滞销地块及项目提供了新的机会，初衷很好，但在建项目调整户型的产品设计、建安等成本投入都会进一步增加开发成本，如果拿地价格低，增加的成本可以消化，但如果在地价本身就较高的情况下，仅靠调整产品很难扭转困境。

在李恩平看来，目前，“强刺激”已经不再成为政策主流，中央为楼市调控确定主基调，不出台大规模“一刀切”的救市政策还是可以理解的，而且本次调控和以往有些不一样，比如以往更侧重市场调控，而这次却更专注于消费需求方面等，还是能看出中央在楼市调控上根据市场情况积极调整的态度的。

《通知》还明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

今后，房地产开发企业在开发和交易环节中有严重违法违规行为或违反有关资质管理规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场中有违法违规行为的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。