政府或不应回购商品房 住宅市场长期看供不应求

5月7日，中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。研究人员称，迫于财政收入下降的压力，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。可能实施的支持政策主要有两个，一是降低二套房贷的首付比例和利率，二是政府回购商品房作为保障性住房。这两大措施都可以起到消化房地产市场库存的作用。

根据国家统计局的数据，今年一季度末的商品房待售面积为6.5亿平方米，相当于2014年商品房销售面积的54%。开发商的库存压力可想而知。而且，因为目前销售面积是负增长，待售面积还可能进一步增加。库存压力抑制了开发商的投资意愿，使房地产开发投资的增长率下滑到了个位数。这进而又使他们减少土地购置，对地方政府的土地出让收入造成影响。因此，诚如社科院的报告所言，地方政府非常有可能继续出台支持房地产市场的政策。上述两大政策，前者的目的是刺激购房需求，增加销售面积；后者的作用则是直接帮助开发商消化库存。

前者已经成为常规性的政策，后者在实施中则还存在一些问题，需要地方政府从长远出发，完善相关的制度。

首先，需要考虑房地产市场长期的供求关系。回购商品房作保障性住房，是以房地产市场供过于求的判断为基础的。目前来看，这个判断是成立的，一些城市的商品住宅销售情况不好，特别是三四线城市。但长期来看，我国的住宅市场应该还是供不应求，整体上还需扩大供给。目前，城镇居民人均的住房建筑面积略多于30平方米，还有提高的必要。最近10多年，房地产市场行情火爆，但供给增长其实是落后于需求增长的。

城镇人口10年增加了2亿多，如果新增的城镇人口要享有平均居住面积，10年间需增加城镇住宅面积60多万亿平方米。实际上，从2003年到2012年这10年，城镇新建住宅面积共75万亿平方米，其中商品住宅竣工面积为约60万亿平方米，扣除掉废弃的住宅面积，净增的住宅面积其实难以完全满足新增城镇人口的住房需求。前几年，住宅建设滞后于需求，这是住宅价格长期快速上涨的主要原因。近些年，住宅建设开始还清欠账，但考虑到新型城镇化还会使城镇人口继续的增长，现在做出住宅市场已经供过于求的判断，似乎为时尚早。

其次，需要考虑市场发展和制度建设的问题。保障性建设的重要理论基础是“双轨制”住房体系——市场的归市场，保障的归保障。如果回购的商品房作保障房，那就有政府为开发商“兜底”的嫌疑，不利于市场的自我调节和长期发展。另外，回购商品房作保障房还会遇到一些具体问题。例如，商品房的容积率一般小于保障房、建筑面积一般大于保障房，回购商品房作保障房会使保障房的标准提升，那就有可能增加不符合被保障资格的人占有保障房的可能性。总之，回购商品房作保障房，需要有相应的理论和制度作为前提。