房企撤离三四线 彰显农民工进城“拯救之重”

随着房地产市场经历了2014年、2015年的调整，开发商开始意识到一二线城市的稳定性和抗风险性更加优越，于是纷纷选择回归。而同时开发商在三四线则面临的是撤离的抉择。

最新消息显示，阳光100于1月25日宣布出售广西（楼盘）万通及烟台（楼盘）盛通100%股权，总代价为4亿元（包括现金代价1.93亿元及承担股东借款2.07亿元）。据此，公司成功从桂林（楼盘）丽园项目抽身。

在更早之前，深圳（楼盘）控股也披露，下属公司与广东河源（楼盘）市地产政府签订协议，将河源塞纳湾未开发土地面积约62万平方米退还给当地政府。而退地款则是以当初获取土地时的原始成本为基础，仅为6.99亿元。

在三四线这片曾经吸引大量投资的土地市场上，前有鄂尔多斯（楼盘）教训如明鉴高悬，近期开发商正在频频撤离以保持风险控制。

据观点地产新媒体查询国家统计局数据，2015年，全国房屋新开工面积15.45亿平方米，已连续两年下滑；待售面积同比增长15%，较2013年涨幅达45%。市场关注焦点纷纷指向三四线库存悬河，甚至形容其存量“已经到了最严峻的时候”。

包括阳光100在内都提及，目前国内三四线城市住宅供应普遍相对过剩，退出可优化土地储备结构，盘活低效资产，又利于捕捉市场的其他投资机遇。

三四线大撤退

早在去年上半年，市场消息便曾指出，阳光100在三四线城市有一支3000人的销售队伍，“战斗力之强不亚于融创”。靠着营销层面的优势，该公司在济南（楼盘）、长沙（楼盘）和无锡（楼盘）等地的项目曾一度拿过当地销冠。

不过，随着过剩危机带来的风险越来越高，如今阳光100也不得不面临三四线如何生存发展的命题。

据观点地产新媒体了解，阳光100此次转手的丽园项目位于桂林，占地面积约为46.46万平方米，规划总建筑面积约24.37万平方米，规划有酒店、住宅大厦及艺术画廊。

上述项目曾于2014年8月18日被披露，阳光100透过股份收购协议获得桂林阳光100的70%股权及股东贷款，总代价为1.68亿元。当时该公司曾乐观预期，桂林丽园项目的相关房地产产品“将总体录得较好收益”，并有利于集团及公司股东的整体利益。

仅仅时隔一年半，丽园由被寄予“厚望”到遭遇转手，其经历不免让人唏嘘。

市场人士对观点地产新媒体分析称，从供求角度来衡量，从一二线到三四线城市，供求风险已呈现出扩大的趋势。而三四线城市在产业基础、人口吸附力等方面均不占优势，其供求风险也往往更高。

以桂林为例，2015年1-12月，桂林全市（含市辖六城区和11县）商品房成交385.11万平方米，同比增长5.8%。成交价格为4541元/平米，同比上涨1.79%；其中主城区均价6898元/平米，同比上涨8.25%，其余大部分市县则同比下跌。

同时受高库存影响，年内全市房地产开发投资仅191.14亿元，同比下降11.2%；新开工面积429.89万平方米，同比下降21.2%。

上述市场人士指，除了桂林外，阳光100在东营（楼盘）、烟台、潍坊（楼盘）、无锡、清远（楼盘）、柳州（楼盘）等地也布局商住项目。随着桂林丽园的转手，其它项目未来的命运也存在不确定性。

“远的不说，它（阳光100）在桂林还布局有原味漓江、阳朔西街广场等项目。桂林库存量高企，不仅给丽园项目带来风险，也给其它项目带来风险。”

深圳控股同样面临与阳光100类似的情况。根据其披露信息，其退还给河源政府的河源塞纳湾项目剩余地块高达62万平方米，退还地价款约6.99亿元。

深圳控股表示，本次退地款是以公司当初获取土地时的原始成本为基础的，因此获取土地后已产生的利息和前期费用会形成少量亏损，但“此后公司对该部分土地将不再产生其他投入和费用”。

深圳控股副总裁董方对观点地产新媒体简短回应称，公司退出河源地块有效落实了处置三四线城市项目的策略，目前时机已成熟，未来也将陆续推进其它三四线城市项目的退出。

农民工进城“拯救之重”

从国民经济运行的情况看，2014年中国GDP尚有7.4%增速，2015年GDP增速6.9%尽管接近年初制定的7%目标，但这依然是历史低位的一年。

房地产方面，2015年全国开发投资9.60万亿元，增速降至1%；土地成交价款7622亿元，同比下降23.9%；施工面积73.57亿平方米，同比增长1.3%；竣工面积10亿平方米，同比下降6.90%。

同时，全国待售面积7.19亿平方米，同比增长15%，较2013年涨幅达到45%。考虑到去年全国主要一二线城市频频出现“面粉贵过面包”的情况，同时商品房呈热销态势，这进一步凸显三四线城市急迫去库存的需求。

据观点地产新媒体了解，在过往房地产市场处于快速增长阶段，包括恒大、绿地、碧桂园、嘉凯城(000918,股吧)、建业、宝龙、金科、深圳控股、阳光100等众多房企都开始大规模布局三四线城市。

而且在相当一段时间内，三四线城市的项目在上述开发商的战略中均起到了重要地位，对于碧桂园等企业而言这些地区的销售甚至是增长的主要支撑。定位民生、刚需，主打高性价比，成本管控能力强，快周转等，也是这些开发商在三四线立足的核心竞争力所在。

不过，如今行业利润率逐步压缩，土地市场分化加剧，一二线与三四线之间也分化严重，市场愈来愈难以否认布局结构之于生存的重要性。

对于谋求发展的开发商而言，如何优化土地布局是个必然命题。而在资本趋利避害的理念驱使下，“撤离三四线”逐渐成为开发商的选择道路。

以碧桂园为例，这家千亿房企在2015年间风格突转，陆续在广州（楼盘）、深圳、上海（楼盘）等地增加土储。12月25日，该公司经过45轮举牌，以3.45亿元总价竞得重庆（楼盘）渝北区新牌坊商住地块，实现首次进入重庆主城。

开发商撤离三四线并不是下行中的宏观经济所乐见的事，这存在开发投资进一步降低的风险。对于宏观经济而言，三四线城市亟需给开发商一个留下来的理由，而“农民工市民化”似乎就是这一个“理由”。

去年12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

近期，包括广西、河南、山东、江西等省份陆续出台具体措施，为进城务工的农民工提供购房补贴等政策鼓励，并出台户籍制度改革方案。

根据《2013年全国农民工监测调查报告》，中国农民工数量达到2.69亿人。市场人士指，就这点而言，“农民工市民化助于去库存”有现实的可行性。

但上述人士指，农民工的收入难以匹配很多城市的商品房，购买力是推进其买房的核心阻力。“农民工会形成一股力量，期待他们成为7.19亿平方米库存的主要消化群体，仍有相当大的难度。”

中原地产首席分析师张大伟在其官微也评论称，中国农业人口部分进城购房的需求并不能转化为现实购买力，加上三四线城市自身是人口流出较为严重的城市，难以吸纳大量农村人口成为市民。但其亦认为，政府可通过一系列的扶持政策鼓励农民工购房落户城市。