搅和农村资产“一池春水”

　　核心提示：1月22日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，引导以农户承包土地经营权、林权为主的八项农村产权规范入市交易。此举也被业界解读为当下农村改革的又一项重大进展，有望盘活中国广大农村的巨大资产，为农村经济增添新活力。

　 　农村产权交易改革大有可为

　　16日，大冶市保安镇农科村村民张尊铭因在市內投资一个蛋糕店，急需20多万元的投资，正准备将花湖地区一套5层自建房出售时，因无房产权而搁浅。“我会借这次不动产登记的东风，补办相关稅费和手续，让这块资产流动起来。” 张尊铭说。
　　17日，在阳新县洋港镇村级资产资源招投标中心，月山村等4个村集体项目经营权流转公开招标正式举行。令村民柯于山没有想到的是，本想以每年1万元的承包费出售的两个养鸡场，通过公开竞标，以1.5万元对外出售。“10年承包期限，这一项使我们村集体财产总共增加5万元收入。通过农村产权交易中心，我们的村集体财产实现了保值增值，村民们拍手叫好。” 柯于山说。
　　据该镇经管站相关负责人介绍，自交易中心试运行以来，以农村土地流转为主，已流转土地上千亩，农村集体财产经营权流转通过该平台得到了规范运行，保障了村民的集体利益。
　　可以说，张尊铭、柯于山在不同地方关于农村产权的不同遭遇，正好应证了国家目前对农村产权交易的政策。
　　建设农村产权交易市场，是党的十八届三中全会提出的推动农村改革发展的重点工作，洋港镇作为我市试点地区，先行先试探索建立农村产权交易中心，让农民尝到了甜头。
　　然而，我市的农村产权交易市场尚未形成。据了解，目前，我市农村产权交易主要以农村土地承包经营权为主体，其他产权交易并未真正形成规范，农村产权交易并未真正“动”起来。
　　与周边一些省市相比，我市农村产权确权工作还处于探索阶段，一定程度了延缓了农村产权交易市场的形成。目前，全市土地确权完成总任务的95%，土地流转累计达到38万亩，仅占全市耕地面积的31.8%；农村集体产权改革仅完成7个村，农村改革大有可为。

　　小产权房市场暗潮涌动

　　提起农村产权，“小产权房”是一个绕不开的话题，它不是法律概念而又被人们约定俗成。从法律意义上说，小产权房的“业主”实际并没有国家认可的房产所有权。但是，在过去十年步步走高的房价下，小产权房早已在各地遍地开花。
　　全国有多少小产权房？据调查显示，小产权房占存量住宅比重约在20%—30%,总量超过40 亿平米。黄石城区的小产权房情况又是怎样呢？据了解，黄石的小产权房和一二线城市的情况不同，量算是比较少的，主要集中在下陆、铁山，特别以花湖片区居多，而花湖片区的购房者中约有四成左右是黄石人。
　　对于小产权房，为什么有些人明知道它是不合理仍去购买呢？市房地产协会秘书长董文分析认为，一方面，农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，相对于市区的商品房，城郊片区的房价明显低很多，对于一些经济不是那么充裕的人来说，便宜的房价是买房的第一选择。同时，城市规模的发展，城郊地理位置作用突显，如花湖开发区在近几年发展迅速，有9路、16路等公交路线直达市区，交通便利，再与市中心房价一权衡，自然就选择了价格偏低的房子。可以说，这就是小产权房在市面“暗潮涌动”的主要原因。
　　国家法律明确指出，小产权房是不得上市买卖的，也就是说小产权房具有违法性。但是记者根据调查发现，目前各地小产权房买卖仍屡禁不止。记者查询了近年来，我市有关小产房引发了房产纠纷屡见报端。如仅2010年，媒体曝光了多起关于鄂州售楼人员一房二卖、楼盘变成烂尾楼、主苦寻开发商、花湖一楼盘出现“楼挤挤”等问题，引发了黄石市民在鄂州花湖购房的重重疑虑。
　　然而，小产房引发的问题不仅在购买者。据市国土局地籍科胡谦科长分析，农村小产权房主要危害，一为大量农业用地被用来开发小产权房，如果继续任由基层政府违法乱占、滥用土地，修建小产权房，必将威胁耕地数量。二是如解禁小产权房或疏于对小产权房的管理，可能发生大规模的土地占用、开发小产权房行为，在没有建立对基层政府有效监督机制的情况下，部分利益主体可能会趁势将属于集体所有的土地利益占为己有。三是在小产权房在规划建设、建筑材料选择和施工技术等方面没有政府监管，其质量可能难以保证，配套设施可能不完备，也可能不利于整个片区格局的可持续发展，导致将来面临被拆除的风险。
　　在刚结束的全国两会上，国土资源部部长姜大明接受媒体采访表示，将采取“拆除一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片”的治理方式，把小产权房的违法势头控制住。而国务院办公厅发布的《意见》，一个新提法是，“建好了但还没卖的”、符合规划和质量条件的小产权房，可以补手续转正或者纳入公租房序列。结合3月1日开始实施的《不动产登记暂行条例》，可以看出，中央农办、国土部等方面对小产权房还是“冷处理”，不登记更不发证，这意味着，小产权房合法化的路途还很遥远。

　　规范“转正”搅和农村资产

　　知道小产权房购买有风险，但仍有很多人选择购买，黄石的小产权房的将来会怎么办？小产权房的管理正成为摆在政府部门面前的难题。
　　据阳新县处置农村违法建筑用地领导办公室统计， 阳新县城区周边违建小产房57处，违法建筑面积13.2万平方米。去年7月份，叫停小产权房以来， 已有36处房产停止外售。
　　2014年8月3日，阳新县召开房地产市场专项整治调度会要求，摸清“小产权房”的建设者、动工时间、建筑面积、占用土地权属、面积、规划手续、交易、办理产权登记等情况，逐类逐项填写调查表，做到不缺项、不漏项，确保数据真实、全面、可靠。
　　与此同时，阳新对这57处违建小产房进行分类处置： 对于合符城建规划的， 开发商补交相关税费和手续做， 规范“转正” 一批， 对手续不全正建小产房， 叫停一批， 对己不符城建规划的，拆除一批。
　　中国社会科学院研究员、阳新党校常务副校长漆龙仲说，激发农村资源活力，唤醒沉睡的资本，国家层面的顶层设计已很明确，关键是看各地怎样实施。现阶段，我市已建成三级土地流转服务网络，农村产权交易首先以土地经营权流转为主体，在完成好农村土地确权的基础上，加快农村土地规模化流转，形成以家庭农场为主，以合作社和农业龙头企业为补充的经营主体，推动我市农业现代化。
　　今年，我市把建立农村产权交易市场作为工作任务明确下来。据介绍，我市将加快推进农村产权交易市场建设，计划在大冶、阻新建立县（市）和镇两级交易中心，涉农镇（街）也要建立农村产权交易所，健全完善市场交易监管制度，探索建立统一的农村产权数据库，推动农村各类产权规范有序交易，搅活农村资产这“一池春水”。
　　 “只有搭建好农村产权流转平台，让各类农村产权在统一市场内公开、公正、公平流转，才能实现农村资源价值的最大化，从而更好地保护农民利益。”市委新农办副主任刘晨介绍说。