招商地产或重启定增进程 招银股权激励降温重组想象

近段时间，关于招商地产与招商银行重大事项停牌并可能整合的讨论沸沸扬扬。

有说是母公司招商局集团将前海3.9平方公里土地注入招商地产；有说在兄弟公司招商银行也宣告停牌之际，二者或是在“金融＋地产”方面有进一步合作……

无论何种声音，招商银行4月11日最新发布的股权激励公告，给市场的种种想象降了温。

但据了解，招商银行的“摊牌”，并不影响招商地产重大事项的推进。有分析就向观点地产新媒体指出，在截止招商地产停牌日，其股价较去年定增融资搁浅时股价大幅升85%后，招商地产或再次重启已遭搁浅的定增融资购买大股东资产进程。

招银公布股权激励 降温重组想象

4月11日，停牌数日的招商银行发布公告，拟以定向增发的方式实施员工持股计划。

按照招商银行公布的员工持股计划，其拟以13.80元/股的价格，向该公司核心骨干人员发行股票不超过4.35亿股，募集资金不超过60亿元，扣除发行费用后，全部用于补充核心一级资本。

而值得注意的是，伴随招商银行股权激励计划的披露，算是给了“与兄弟公司招商地产整合”市场传言一个交代。

时间拉回到4月3日，伴随招商地产、招商银行同时发布停牌公告，表示正在筹划重大事项的公告。市场消息一发不可收拾，各种来源就该“重大事项”充分发挥着自己的想象空间。

各种猜测中包括：招商局集团将所拥有深圳前海深港现代服务业合作区3.9平方公里土地作价3500亿元注入招商地产，招商地产用该土地在招商银行抵押7成贷款，招商银行再通过增发扩大招商局集团持有的招商银行股票比例。

同时，还有人猜测，招商地产与招商银行停牌重组，主要是进行资产置换——招商银行的房贷资产注入招商地产，置换招商地产的房产土地。

甚至有评论认为：“两家招商系的企业双双停牌，绝非偶然。这和招商系的资源整合态势有密切关系。对于招商地产而言，近两年一直不甘心处于二流地产商的称号，所以在战略扩张上会频频有动作。”

另外则有人认为，招商地产此次停牌，事涉招商局集团对旗下地产板块业务的整合，目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产整合。

在讨论逐渐升温的同时，招商地产官微也通过微博放话，将市场的相关讨论推向高潮。该微博道：“招商系兄弟‘招商地产和招商银行’昨日分别宣布股票自今日起停牌。此举引发资本市场的猜测，招商局集团资产整合大提速是否来临，招行是否会在分拆资产、混合所有制改革、境外收购等方面有新动作”。

相较于微博的话外之音，招商地产董秘刘宁的一席话让停牌事件变得更加耐人寻味，“虽然方案尚未明确，但其确实属于重大事项，根据深交所有关规定，股票的停牌期起码会有3个月”。

工转商难题 3500亿注资或难落地

虽然招商银行4月13将复牌的事实间接否认了与招商地产整合的可能，但是相关想象中，招商局集团拟将3.9平方公里工业用地作价3500亿元注入招商地产的消息最具噱头。

该种想象指出，若注资属实，招商地产土地储备将增加1170万平米，市值从823亿元增加到1823亿元，直接超过万科的1500亿元，成为中国最大的房地产公司。

但关于上述注资的问题，有行业分析师告诉观点地产新媒体，工业用地的价值与住宅用地相距甚远，因此如果不改变土地性质，即便是注入招商地产资产板块内也不会带来大量收益。

深圳熟悉招商地产的行业人士也向观点地产新媒体表示，关于将前海土地注入招商地产的说法并不是专业的看法，“因为工业用地一般不会直接给到开发商手里，除非政府改功能后直接进行招拍挂”。

该人士还补充道，工业用地一般是跟着公司走的，不能直接划给某些公司，就招商局集团前海土地而言，除非招商地产直接收购前海土地拥有者，否则不可能直接划给招商地产，因此此次招商地产停牌将获前海土地注入是不可能的事情。

事实上，在最为关键的土地权益方面，早前有相关专业人士也曾向观点地产新媒体指出，若传闻属实，是否按照以前的工转商细则来操作，还是重新确定前海自己的细则，都有待考究。

“这不仅仅是经济利益的问题，主要是指标的确定，也有程序上的问题，还有容积率以及规模的控制，要定了这些才好确定价格。如果仅仅是价格的问题，反而比较好解决。”

而对于前海土地确权问题，该名人士也表示，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

另据观点地产新媒体了解，目前在前海土地确权方面，前海三大地主之一的中集早在2013年9月份就宣布称预计工转商方案2014年初可以出台，但直至目前该计划尚无新进展，有消息称出台时间或晚于原先安排。

无独有偶，深圳国际也早在2013年5月份成为自前海确认将启动首批土地出让后，第一家明确表示在前海拥有土地，并会在2013年进行土地确权的公司。但该美好愿望至今也还没达成。

因此，目前就有分析认为，前海土地确权步伐缓慢，主要是由于企业、政府对于土地性质变更后，企业补交地价水平的预期相差较远，且政府还要求上述企业递交前海土地开发的整体方案。“至于为何预期相差较大，显而易见的就是前海目前已出让的土地都创出了高价。”

招商地产股价已升85% 或再启定增融资

在拿下前海3500亿土地蛋糕可能性变小后，深圳业内林晓华认为，于招商地产而言，公告中的“重大事项”莫过于重拾早前遭搁浅的发行股份购买资产事项。事实上，在观点地产新媒体初步计算后，林晓华上述说法较具可能性。

据了解，早前因股价较最初发布的融资方案发行价有较大幅度折让，招商地产2014年4月曾选择搁浅65亿的定增方案。

而如今受国家维稳房地产市场影响，招商地产股价有所回升。截止停牌日，招商地产股价收盘价为31.96元每股，较2014年4月25日宣布融资搁浅时的17.20元/股升85%。

据了解，招商地产65亿元融资方案于2013年9月公布。该公司拟收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期，及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权，价值约48.65亿元；同时，招商地产额外配股募集配套资金16.18亿用于补充公司流动资金，发行价格26.92元/股，总计约65亿元。

2013年11月29日，招商地产发布公告称，上述65亿元定增方案已经获得证监会受理。

但2014年4月28日晚间，招商地产公告，因受房地产行业波动影响，公司股价一路下挫，股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让，因此向证监会申请撤回公司2013年度发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易申请文件。

招商地产具体提到，截至2014年4月25日，公司股价收盘价为17.20元/股，较2013年9月公布的融资方案交易发行底价26.92元/股，折价36.11%。“因股价因素使本次交易方案的实施基本不具备可操作性。经公司与财务顾问审慎研究后，需对本次交易现有方案进行合理调整或重新设计。”

另据观点地产新媒体了解，除股价因素外，早前的融资方案暂缓还因为招商地产没有通过国土资源部的相关审核，这或也成为招商地产董秘刘宁此次提到“需3月之久”的关键原因之一。

对此，在2014年3月份的业绩发布会上，招商地产董秘刘宁就曾提到，但由于公司规模大，核查范围广，涉及100多个项目，因而定向增发方案的土地核查时间也相应较长。

其实早前也有市场分析认为，在招商地产再融资的审核中，国土部审核是方案能否通过的重要一关，因此企业对国土部审核是否通过也极其关注。