房地产金融成下一个风口

在“互联网+”的冲刷之下，房地产行业也进一步走向变局。

在业内看来，一旦绑定了房地产，可以玩出的花样必定不少。近期，各类P2P和众筹平台，不断联姻包括万达、远洋、银泰等地产巨头，推出各类“互联网+房地产”产品。市面上房地产+互联网金融类的产品琳琅满目。

为何会出现如此多的房地产金融产品？

对此，中投顾问金融行业研究员霍肖桦在接受《国际金融报》记者采访时指出，之所以如今国内房地产金融势头越来越猛，主要因为一方面房地产市场行情低迷，房产库存较高、产能过剩，房企为缓解经营压力开始转型，朝着房地产金融方向发展。

“另一方面互联网时代的到来，市场信息更新速度加快，房企为获取更大经济利益，开始跨界发展。”

在霍肖桦看来，2016年房地产金融将会更为快速发展，相对于2015年也会有所改变，“一方面房地产金融将逐步改变原来的房地产企业的思维方式，以及 盈利模式，积极寻找更适于企业发展的新型模式；另一方面随着供给侧改革的逐步进展，不良资产逐步被化解，房地产金融将会有进一步发展。”

产业变局

事实上，去年开始，已有开发商盯上了房地产+互联网金融的“蛋糕”。这与整个行业的转型变局息息相关。

据悉，作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑，今年1月至11月，全国房地产开发投资为87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比前10个月 回落0.7个百分点，继续呈回落走势。对此，业内人士也达成普遍共识，即从GDP角度看，房地产投资已处于负拉动状态。

同时，10月末 全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升，达到历史峰值。虽然在政策刺激下，11月份商品房销售额增速创下年内新高，但房地产市场继续分化，一线城市 房地产市场明显回暖，交易量上升较快，库存下降较快，价格环比上升；三、四线城市的销售增速则继续下滑，去库存压力丝毫未减。

此外，从房企今年公布的财报上看，开发商的盈利水平持续下降，A股房企的平均净利率水平创下历史新低，成本控制能力也面临考验。

显然，在这种情况下，转型就成为了房企惟一可行的出路。这其中，龙头房企大多选择走多元化道路，小型房企则全面退出转行经营。

“再靠过去简单的盖房子、卖房子、买房子模式，一定会出局。”商会副会长，蓝光投资控股集团董事局主席杨铿表示。而华远地产总经理孙怀杰认为，2015 年，在“互联网+”思维的冲击下，房地产颠覆时代已经出现，产业链转型和跨界渐成趋势。2016年，全面颠覆时代马上到来。

在房地产分析师黎强看来，中国的房地产企业早就到了转型的风口，“想要活下去，就必须寻求变革。这是大势所趋。”

联姻互联网金融

那么，房地产业的下一个风口在哪里？大佬们认为，房地产和互联网金融结合之后将潜能无限。

搜易贷COO蒋轩日前就指出，“互联网金融+房地产”将迎万亿市场规模。在蒋轩看来，互联网金融已经成为开发商的一个新的融资选择，互联网金融平台—搜 易贷首席运营官蒋轩日前向记者表示，金融机构正不断加强对房地产各环节的参与度，另一方面，开发商也在积极主动地参与地产的投融资业务，并拓宽自己的融资 路径，以金融、服务、互联网为助推力的新风口将联袂而来。

对此，一位房地产人士也对《国际金融报》记者直言，如今的开发商境遇艰难， “因为，一般情况下,按照程序，开发商拿地之后9个月才能销售回款。因此，在取得销售许可证之前，就能够实现大量回款以缓解其资金压力，正是开发商们一直 非常关注的点，尤其是房地产行业利润下滑的时期，资金对于开发商们来说尤其重要，而房地产和互联网金融结合之后，恰恰就解决了这方面的问题。”

有业内人士认为，目前无论是购房者还是开发商，对于互联网金融产品都有所需求。“开发商渴望通过金融产品来回笼部分资金，而类似首付贷一类的产品对于存款不足但还款能力较高的购房者也是有力的补充。”

与此同时，霍肖桦认为，房地产与互联网金融相结合，具有资产更优、产品更安全、投资更灵活优势，能为投资人提供更为优质、安全、便捷的资产。“房地产行 业转型互联网金融优势在于，房地产行业资本雄厚，大量资金深入互联网金融市场能够促进房地产企业多元化发展，并将互联网技术与房地产行业相结合，让房企实 现轻资产转型。”

值得一提的是，一位房地产行业大佬还看好社区金融。“现在社区的大量资源是沉淀的，比如一个社区资产价值50亿，大概 有25亿左右是一次性付款，但是这25亿业主没有能力整合。”该大佬指出，社区金融可能是给他们带来机会的着力点，社区金融出现了，能倒逼所有的价值链。

风险犹存

房地产结合互联网金融看起来非常美好，但是其背后依旧存在风险。

“其中，最引人担忧的问题，便是中国房地产市场的高库存问题。”黎强告诉《国际金融报》记者，一直以来，中国房地产空置率一直高居不下。截至2015年 9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。按目前的增长势头，年内库存量有可能会超过7亿平方米。

面对高空置率所带来的金融风险，高层十分担忧。李克强总理不久前在中央党校的讲话表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

中央经济工作会议前夕，中央领导提出把化解过剩产能，降低实体经济企业成本，化解房地产库存和防范化解金融风险等列为“四个歼灭战”，成为中央经济工作会议所要部署的重要内容。足见中央领导层对于化解房地产库存，防范金融风险放到了前所未有的高度。

“只要房地产高库存的问题没有解决，任何金融模式与房地产相结合，背后都是充满危机和风险。”黎强对记者直言。

那么，面对部分地区的高房价和背后隐藏的金融风险，应该采取怎样的措施才能防微杜渐，把风险降到最低呢？

业内观点认为，首先，必须要加大去库存力度，但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱，而一二线城市投机性购房需求受到政 策影响正在升温。通过减免普通商品住房交易税费，促进自住型需求购房是去库存的应有之义，但盲目鼓励投机性需求入市会加大房价泡沫风险。与此同时，要防控 房地产风险，还应减少涉房企业的投资风险，扶持开发企业转型升级。

霍肖桦也认为，在房地产金融的发展过程中，不仅仅是高库存会带来一系 列金融风险。“我们还会面临房地产传统模式估值偏低的问题，由于整个房地产市场经济增速放缓，利润增长呈下降趋势，数据和事实让传统房地产模式难以取得资 本市场和金融机构的信任，这样一来，房地产金融发展必然会受到一定限制。”