房地产政策应以化解风险为基调

1月18日，国家统计局公布了去年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。同比来看，受去年同期基数较高影响，房价继续下降，这和前几个月的状况基本一致；环比的情况有所变化，受“9·30”信贷政策调整、央行降息利好，及年底各开发商推盘力度的加大，房价环比降幅亦继续收窄，且新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

呈现趋好态势

从去年12月的数据来看，整个房地产市场复苏的通道基本确立。环比跌幅收窄，直接反映出去库存速度的加快。另外我们也发现，去年下半年开始，土地市场又“热”起来，北京（楼盘）、上海（楼盘）等地再次出现“地王”。上海易居研究院研究员严跃进认为，去年一年的土地市场基本呈现出一个先降温后复苏的态势，这和存销比“倒U形”态势相关。“受各种因素影响，上半年市场去库存效果并不佳，使得全国房价出现了一个下滑态势，进而引发房企对于市场的悲观。不过到了下半年，随着市场逐渐回暖，房企的市场信心得到了提振，反过来也使得房企拿地热情增加。”严跃进说。

不过，正如业界一致承认的观点一样，单纯靠着对市场信心的增加，并不能促使房企拿地的积极性走高。去年下半年行业缓慢的复苏，和房地产市场的融资环境放宽有很大关系。在严跃进看来，随着央行降息政策效应的积极释放，房地产市场面临着一个流动性注入以及金融机构市场信心增加的态势。宏观政策的宽松，让商业银行对房地产的态度出现拐点，市场信心不断加强。

风险不容忽视

此次房价数据的公布备受关注，不仅因为其是去年最后一个月的情况，用以总结全年发展趋势，同时，该数据也对今年房地产市场的预期有很大的影响。

必须强调的是，数据的趋好并不能代表房地产市场存在的各种潜在隐患已经消除。事实上，对房地产市场的热议，早已从公布2014年最后一个月份的数据提前到了佳兆业违约事件。众所周知，不久前，深圳（楼盘）最大的房地产商佳兆业资金链遭遇危机的消息充斥业内，引发强烈关注。此事件出现后，甚至有媒体抛出了“谁将是下一个佳兆业”的话题，可见大家对风险依旧持保留态度。严跃进认为，佳兆业事件提示我们，未来对于土地市场的操作流程、市场交易的流程等必须更透明公开化，一些依赖政府公信力和政府资源进行土地开发和项目开发的房企将面临更大的审计力度。同时，随着目前增量用地开发力度的加大，未来对于旧改项目如何设计一个公平透明高效率的模式，防范部分企业钻政策漏洞，都值得政府层面的关注。

房地产市场对整个实体经济的影响非常大，如果出现大规模回落，不仅会令产业链上下游经历“寒冬”。除此之外，一头连着银行、信托等金融体系，一边牵着地方政府债务，房地产的丝丝风吹草动都足以让市场大悲大喜。根据IMF去年发布的《全球金融稳定报告》显示，影子银行问题在中国比较突出，其融资增速已达到银行信贷增速的近两倍。

不过严跃进也强调，佳兆业事件也在一定程度上说明了房地产市场的企业激烈竞争正在持续，部分房企会在新常态经济下面临出局。这对部分房企来说是一场“生死之战”，但优胜劣汰的竞争机制，长期来看将营造出一个健康积极的发展环境。

政策不断利好

谈到今后一段时间的政策方向，业内人士普遍认为，鉴于房地产行业对宏观经济的重要影响，政府一方面会着重于长效机制的配置，以市场化手段来引导行业的规范健康发展；另一方面监管部门也应该时刻做好风险隔离，防范因房地产市场有可能出现的震荡而带来的区域性系统性风险。

严跃进认为，在这样的大基调下，城镇化的推进，户籍制度的改革，购房制度不断宽松，都会对房地产市场产生利好。另外，2015年应该是各类长效机制不断确立的一年，包括不动产登记制度的落地、房价管理的新策略，房产税的推进，都有望在2015年实现突破。

正如大家所预计的一样，1月16日，首次国务院政策例行吹风会召开，国家发改委副主任朱之鑫表示，房地产增速和以往相比是下降的，处于调整阶段，但这并不意味着国内房地产出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年政策将指向民生，稳定住房消费。