房地产投资增速“22连跌” 地产政策或再扩围

日前，第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行在内的多家房地产服务提供商发布2015年房地产市场研究报告显示，受经济大环境下滑影响，国内房地产开发投资增速或将持续低迷。

第一太平戴维斯指出，2015年第三季度,全国GDP增速自2009年以来首次破7，环比略降0.1%至6.9%的较低水平,宏观经济仍存在下行压力。

从数据来看，即便如一线城市中的上海（楼盘）与北京（楼盘），经济增速亦明显放缓，GDP增速堪堪与全国持平，而广州（楼盘）、深 圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平,并保持上升态势。

戴德梁行认为，经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长、进出口负增长多重因素。”2015年1-11月，国内进出口增速比去年同期降11.9个点 ，进出口总值同比减少8.5% ，国内房地产开发投资仅增长1.3% ，然其增速却连续22个月下滑，而2015年前11个月比去年同期降10.6个百分点。 ”

在GDP增速下滑的背景下，房地产企业投资意愿不足,其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出，2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%，再创历史新低。

戴德梁行认为，房地产开发投资增长放缓主要受“高库存”制约。报告指出，2015年11月国内商品房待售面积6.9亿平方米，在建56.1亿平方米,已批未建71亿平方米, 待消化库存共134亿平方米 。根据2013年全国商品房销售13亿平方米的速度粗略计算,国内待消化商品房库存可卖10年。

为解决库存高企难题，自2014 年三季度末开始,政府推出多项刺激政策，去年9月1日后，公积金贷款二套首付将由30%降至20%，与首付一致。9月30日，央行宣布不限购城市首套商业贷款最低首付比率由不低于30%调整为不低于25%。与此同时，发改委亦在9月份宣布降低房屋转让手续费，意在减轻居民购房负担。

“降低首付比例、降低公积金贷款利率、2015年五次下调基准贷款利率、促进城镇人口增长、调节供应、改善融资环境、鼓励商品房销售走量”戴德梁行预测，接下来，地产相关政策会进入新一轮的宽松渠道，政府将继续深耕“去库存模式”。

值得注意的是，房地产开发投资增速下滑已成常态下，商品住宅市场仍将“一枝独秀”。高力国际报告指出，上海、北京及深圳（楼盘）住宅市场量价齐升,且高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲 。但高力国际同时提醒，低线城市库存仍处于高位,接下来，发展商仍以去库存为主要目的 。

以广州为例，据广州市房管局数据,截至2015年末,广州市新建商品住宅总销售面积同比增长 34%至约 779 万平方米。同时, 销售均价同比下降 1.5%。

高力国际分析称，销售面积的增长主要得益于年内国家及本地政府出台的一系列旨在支撑房地产市场的政策,而发展商对其定价策略则保持谨慎。

而针对广州房地产市场走向，戴德梁行预测，经过2015年需求释放,广州市场2016年呈现高位盘整、成交量维稳局面。另一方面,由于中心区潜在新盘多为高 成本拿地,未来房价较高,将拉升全市均价。此外,优质地段、优质户型二手房仍有较好的成长空间。 “分区来看,8成库存位于外围区域, 部分区域去化压力仍然较大。 ”

第一太平戴维斯认为，城郊区域继续迎来供应大潮，同时邻近城市佛山（楼盘）因地铁和价差优势，将吸引部分广州本地居民前往置业。“另一方面，在土地市场成交活跃的背景下，中心城区明年将迎来部分地王或高价项目的入市，中高端改善型客户的需求将得到满足，并拉高楼市成交均价。”

高力国际指出，2016 年广州市住宅市场将保持平稳,政府政策不会有重大改变。发展商将继续以去库存为主,并限制均价的增长。