房地产市场进入新常态 政策需要有弹性

3月的最后5天，6个部门相继出台有关房地产调控的政策。

3月27日，国土资源部与住房和城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

同一天，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

从土地、建设，到信贷、税收，与房地产市场多个环节相关的政策出现变化。2015年房地产调控的大幕就此拉开。

强调因地制宜

仔细研究7部门相继出台的房地产新政会发现，不搞一刀切、因地制宜成为最大的亮点。

根据《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

“允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。”上述通知中这样的表述让很多业内人士感受到了与以往的不同。

在《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中，因地制宜的表述同样出现：人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作。

“不论是住建部和国土资源部的文件，还是央行、银监会、住建部联合下发的文件，都在强调因地制宜。”住建部政策研究中心主任秦虹告诉中国青年报记者，这是因为房地产市场已经出现了新常态。

这种新常态表现之一就是各地房地产市场的发展出现了分化。有的地方供求大致平衡或供求略紧，而有的地方已经出现了供过于求的局面。

“对这种分化的状态，没有必要再进行一刀切式的政策调控。”秦虹说，过去的政策往往是全国统一，但房地产市场发展到现在，出现的这种新常态要求政策在不同的地区有一定的弹性。

在秦虹看来，这种弹性为地方政府提供了空间，但并不意味着各地可以有过分的政策调整。“中央对调控划出了一条底线，地方的调控不能脱离国家的大的政策要求，比如针对二套房，央行规定首付是40%，地方政策可以在40%～60%之间调整，但不能做成10%”。

实际上，进入2015年，我国房地产市场已经出现明显变化。

秦虹告诉记者，过去针对房地产市场的调控都是基于房价过快上涨、投资投机需求旺盛的基础作出的，而我国房地产市场销售经过2014年一年的负增长后，供求关系从过去的偏紧转变为整体偏松、部分地区过剩，投资行为大为减少。与这种状况相适应，那些过于严厉的调控政策有条件回归到正常状态。

发改委房地产研究中心主任刘琳也持类似观点。在她看来，“就跟经济进入新常态一样，房地产调控政策也在回归常态，尤其是税收、信贷政策。”刘琳说，之前的调控政策都是在房地产市场很热的情况下制定的，与现在的市场状况已经不匹配。

稳定市场是此次调控目标

二套房首付比例下调至40%，营业税的免征期从5年缩减为两年。在此次房地产调控新政中，让人印象深刻的是信贷政策和税收政策的放松。

在政策出台后，市场上有一种声音，认为这是政府救市的表现。

刘琳对这种观点表示否定。在她看来，此次房地产调控新政的出台是为了支持住房的自住消费和改善型消费，不能理解为是政府的救市行为。

在刘琳看来，目前房地产市场整体是要去库存化，此次新政的出台有利于稳定市场，不会造成市场的反弹。

“即便是一线城市，去年的价格也出现了回落，也在进行调整，只是调整的程度没有三四线城市那么大。”刘琳说。

在刘琳看来，政府每次对房地产市场的调控都是有目标的，此次出台的新政目标也很明确：稳定市场。

“从国际上看，此次新政的力度依然较为审慎。”中国民生银行首席研究员、发展规划部经理助理温彬告诉记者，从国际经验看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，在提高刚需客户购房能力的同时，也有助于防止投机性需求膨胀的出现。

“就这次政策的力度看还谈不上是政府救市，因为二套房首付40%也不算是一个低的首付。”秦虹说，如果是救市，政策的力度应超出正常水平，比如首付比例，如果像当年的美国那样规定为零首付，那真是救市了。此外，此次出台的政策有利于改善型住房需求的释放，目前市场上的住房需求中，改善型需求所占比例不小。

“当然，客观上，新政对恢复市场活跃度、促进交易是有意义的。”秦虹说。

随着我国城镇化快速发展和居民收入水平不断提高，居民对住房的自住型和改善型需求还有巨大空间。

去年以来，我国房地产市场投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。

去年9月30日，有关部门对房贷政策进行了调整，但由于二套房首付比例过高，依然限制了改善型需求的释放。

温彬告诉记者，根据当前经济形势和房地产市场情况，及时将前期从紧的房贷政策回归常态，不仅有利于满足居民购房刚性需求，改善民生，也有助于房地产市场平稳健康发展。

“房贷新政和购房营业税政策调整的政策组合对提高居民购房能力、活跃房地产交易会起到积极促进作用。鉴于当前房地产库存规模较大，房产新政出台后预计会出现量升价稳的局面。”温彬说。

目前，我国房地产已经从过去的供不应求向供求基本平衡转变。

与别的领域的调控管理类似，房地产市场也需要分层次管理。

在温彬看来，对中低收入人群基本的住房需求，需要政府加大保障房建设；对改善型需求，可以通过加大信贷支持提高购房能力；对投机性需求，则需要采取信贷、税收等措施加以限制。

“政府这几年一直在大力推动保障房建设。”温彬说，从中长期看，需要加快房地产税立法，它作为一项财产税会增加房地产持有环节的成本，有助于调节社会财富分配，降低空置率，突出住房的居住功能。