房地产市场整体量升价缓 区域市场继续分化

2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。

1、区域分化继续加剧，去库存效果地区差异较大

只要经济基本面不出现大的问题，2016年房地产市场无论是销售和开发都会延续2015年分化的趋势，一线城市和二线热点城市还会出现量价齐升的局面，但是价格大幅上升的可能性不大，一般二线城市和三四线城市去库存压力仍然较大，价格难以上行。鉴于当前房地产作为投资的功能较弱，随着房地产调控长效机制的逐步完善，房地产需求将逐步趋于理性，加快去库存的关键在于激发改善型需求。但是，各地由于经济发展潜力和库存现状差异较大，去库存差异也会较大，极大城市群地区和一些经济发展潜力大、结构转型快的三四线城市去库存效果较好，而广大工业产业过剩严重和经济发展下滑严重的城市去库存效果较差。

2、房地产投资增速继续下滑，全年投资增速为零左右

一方面受房地产库存的不断增加到影响，另一方面又受到房地产政策宽松下房地产销售不断回暖的影响，2015年房地产投资增速虽然连连下滑，但是下滑的速度显然不断趋缓。但是，2015年三季度，房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长，再结合土地购置面积的大幅下滑，可以判断，2016年房地产投资仍将继续下滑，但是受到2015年投资基数较低的影响，房地产投资增速虽然继续下降，但是幅度有限，个别月份会出现同比负增长，全年房地产投资为零增长。

3、商品房销量仍会上升，价格变动的区域差异较大

2015年的商品房销售在宽松政策的刺激下不断回暖，尤其是一二线城市。事实上，我国城镇化带来的刚性需求仍然有较大空间，改善性需求也在不断涌现，加上政策的宽松，2016年房地产市场的销量仍然会延续上升趋势。再加上全面放开二孩政策，房地产市场需求在未来一段时间将谨慎乐观。但是，房地产市场区域差异化的影响和库存的压力会使房地产价格总体上升幅度相对销量增长比较平稳，但一线和二线热点城市及国家战略重点布局区域的城市商品房销量和价格增长都较快，三四线城市销量和价格的上升仍将缓慢，甚至负增长。

4、房地产企业转型和淘汰步伐加快，产业集中度将提高

房地产市场进入“新常态”后，企业利润不断下滑，房地产企业纷纷加快转型和兼并重组。一些有实力的品牌房企纷纷主动出击，实现多条腿走路，转型相当轻松。尤其是万科和万达的强强联姻，率先走一条合纵连横的新路子，为房地产企业的合作带来一定示范效应，可能出现更多强强联合或者抱团实施多元化发展的例子。同时，房地产企业面对房地产市场严峻的现实，加快转型成为一种必然，越是实力雄厚的企业转型的步伐会更快，尤其是作为商业地产龙头的万达，将2016年地产销售目标下调至1000亿平方米，相比2015年逾1600亿平方米的销售额，下调幅度近40%。这种迅猛的转型必然会对房地产企业带来较大影响，为国内其他开发商的转型提供了样本。同时，三四线城市中小房企的转型并非易事，有的只能选择放弃房地产业务，或被兼并甚至淘汰，从而提高房地产业的集中度。