房地产增长黄金期已过 房价大幅上涨已结束

民生证券首席经济学家邱晓华日前在深圳创新发展研究院就2016年中国宏观经济走势发表了演讲。在谈到当前的房地产问题时，他表示，虽然房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束了。房价上涨趋势也还没有结束，但是大幅上涨的趋势，或者是暴利期已经结束。

邱晓华指出，从房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求还更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价上涨。但是房价暴涨暴利的时期已经结束了。一方面，房地产的成本已经大幅上升，它的利润空间也被成本挤掉了一块；另一方面，各项政策的完善也相应地压制了一块价格的上涨和暴利的获得，特别是未来随着房产税的出台，一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。因此，也会对这一块涨价的压力有一个明显的抑制。

邱晓华认为，未来房地产的变化，会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说，目前是供大于求，全国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市，他们是需求远远跟不上供给，而未来来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市而言，经济发展的恢复程度，经济发展未来的增长点远不如一线城市，远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很快的变化。

对于房地产什么时候会结束增长，房价什么时候会真正转入下降？邱晓华认为，工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。“这三个趋势什么时候结束？我估计大约需要5—10年。5—10年之后中国的工业化大致完成，城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降。”