房地产“去库存”提速或超预期

记者近日从相关渠道获悉，中部某省已启动房地产“去库存”措施，加快回购90平方米以下商品房作为保障房和安置房。而从公开信息来看，湖南、福建、吉林等多地政府也在稍早前陆续下发统购商品房的具体实施方案。

“政府回购商品房充当保障房，是消化库存之举。”一些业内人士表示，“‘在十二五’时期新建各类保障性住房3600万套的目标下，一些地方政府已开始试水回购商品房作为保障房，这也为目前的大面积推开回购奠定了基础。”

回购资金来自哪里？

“部分地区面临着较大的‘去库存’压力，主动化解的意愿较为迫切。”中行国际金融研究所研究员李佩珈认为。

由中国社科院财经战略研究院1月3日发布的《中国住房报告（2015—2016）》显示，我国商品住房过剩，总库存高达21亿平方米，仅现房“去库存”就需要23个到24个月。

在如此大的“去库存”压力下，部分地方政府采取了更为“果断”的措施——暂停新建保障房。如在福建省住建厅下发的《关于推进住房保障方式转变和 房屋征收货币化安置工作的指导意见》中，明确要求“截止2015年6月底，按近3年新建商品住房月均销售量计算，新建商品住房库存去化期限超过24个月或 者安置房源充足的市、县，新实施的房屋征收项目（含棚改项目），原则上暂停建设安置房”。

保障房停建举措得到更广泛的认同。住建部相关负责人曾表示，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新保障房进行整体安置已没必要。

“这也确保了更多的财政资金集中用于回购商品房。”某业内人士表示。记者在采访中尚未了解到目前各地回购的商品房数量，但市场普遍认为，为保证“去库存”目标的实现，商品房回购数量会很大。

记者还从某地了解到，该地保障房售价要低于回购的商品房价格。根据当地知情人士介绍，回购价格为5000元/平方米，出售单价可能为4700元左右/平方米。政府补贴在所难免。

那么用于回购及补贴的资金从哪里来？某银行相关负责人告诉记者，回购资金仍以财政资金为主，银行并未介入。李佩珈也判断，从目前情况来看，地方政府有能力提供这部分回购资金。

购房款如何借到？

对购房者而言，考虑到中低收入、住房困难群体自身资金实力的有限，这也决定了来自外部资金特别是银行贷款的支持必不可少。

记者从某银行了解到，该行计划进一步提高新增个人贷款在全部新增贷款中的比重。上述银行相关负责人解释，住房贷款是个人消费贷款的主力，过去一年增加较快，新增所占比重接近70%。

除商业贷款外，成本更低的公积金贷款受到更多购房者的青睐。以首套房贷款为例，目前公积金贷款利率为3.25%；最新商贷利率为4.90%，即便在8.5折后，商贷利率仍高出公积金贷款利率0.92个百分点。具体来说，如贷款金额为100万元，每月还款相差500元左右。

“相对于商业贷款，公积金贷款的覆盖面仍然有限，难以满足更多购房者的需求。”李佩珈表示。

不过，国家相关部门已开始积极扩大住房公积金的使用范围，如为推进住房公积金异地贷款业务，住建部在去年9月下发《关于住房公积金异地个人住房 贷款有关操作问题的通知》，规定“在中央国家机关住房资金管理中心缴存住房公积金的职工，因在异地购房，在当地住房公积金管理中心办理住房公积金贷款的， 可提出申请”。

李佩珈表示，在个人购房中，商业贷款仍将发挥重要作用，需要银行进一步发力。虽然增长较快、占比较高，但与国外相比，我国商业银行个人住房抵押贷款业务仍有较大发展空间。

农民住房需求如何满足？

从政府出台的指导意见来看，“去库存”将在很大程度上倚重于农民的住房需求。

考虑到农民资金实力有限，对信贷资金的需求也将更为强烈，“目前我们正在研究如何为农民提供购房贷款支持。”某大型银行相关负责人向记者透露。

毫无疑问，满足这部分需求尚存较大障碍。如从贷款规定来看，农民申请房贷最大的问题是没有稳定的现金收入。

记者从相关渠道了解到，为加快农民进城购房扩大住房消费，部分地区金融监管部门已经准备出台具体的指导意见。

“建立个人资信评估体系，根据农民的实际信用状况给予贷款支持。”李佩珈建议，“同时，政府也可为农民住房贷款提供资金担保，让银行敢于为其放贷，进而形成良性互动，促进农民贷款买房常态化。”

另外，在采访中记者还了解到，今年以来，多家银行机构均试点推出包括宅基地抵押贷款在内的农村产权抵押贷款业务。一些专家认为，土地抵押贷款还有很多政策瓶颈需要突破，国家应给予更多的支持用以改善农民的现金流状况。