房地产业“营改增”:政策利好将刺激楼市成交量增长

湖北日报讯 记者 彭一苇 张茜 通讯员 田书炜 王超

作为供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措，1日起，房地产业纳入“营改增”试点范围。

目前，我省有房地产开发企业7000多家，业内人士普遍认为，政策利好将刺激楼市成交量增长。

　　土地价款抵扣

　　激励房企提供高品质住房

按照营改增政策，5月1日后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，适用税率为11%，但是税率并不代表房地产开发企业的实际税负。

房地产企业成本，主要由土地出让成本、建安成本及财务成本组成，其中土地出让成本所占比重较大，在一线城市可以达到40%以上。新规最引人注目的规定是，房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。“税率是上升了，但是土地出让金可以从销售额中扣除。”多名业内人士认为，由于设计服务、勘探服务、建筑服务、咨询服务以及购买的材料、设备、办公用品等可以抵扣，增值税额相比营业税额会有所下降。

省国税局业务专家表示，营改增对房地产开发企业有利，可以促进行业细分、专业化经营。此外，设计、建安、材料等成本支出纳入抵扣，开发精装修房屋有利于企业减少税负，会激励房企为消费者提供更高档次的房屋。

近段时间，武汉楼市火爆，价格普遍上涨。“营改增不会引起房价上涨，房价波动主要还是取决于市场供求关系的变化。”武汉合嘉置业有限公司财务负责人李军说，相反，营改增为房企降了成本，企业会有更大的价格空间，让利于民，特别是对于库存压力较大的三、四线城市来说，将为房价下调带来空间，提高房屋成交量。

新增不动产抵扣

　　鼓励企业投资商业地产

按照营改增政策，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。但是，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以在当期一次性抵扣。“这项政策对商业地产是比较大的利好。”保利（武汉）房地产开发有限公司财务经理陈勇说。比如，写字楼本身价格就高，购买它们抵扣税额多，这将鼓励企业投资商业地产，有利于房企去库存。

例如，一家公司购置了价值1.11亿元的办公楼。在以往缴纳营业税时，负担营业税555万元。营改增后，如果选择一般计税方法，可抵扣进项税额为1100万元。其中，第一个月可以抵扣660万元，第十三个月可以抵扣440万元，企业购买办公楼税负会降低。“营改增新政的影响是积极的，有望激发投资大宗商业地产的热情。”知名地产咨询服务公司、世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示。

此外，在写字楼租赁中，营改增也带来好处。假设业主、租户皆为一般纳税人，可全额抵扣增值税，总体交易成本将有所下降，即使原来的租金保持不变，实际交易双方会有更大的赢利空间。

　　计税方法变化

　　二手房交易税负略有下降

按营改增政策，个人住房税收政策保持平稳过渡。营改增后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

省国税局业务专家表示，此次二手房交易营改增政策，与营业税政策相比，税率、年限和范围等变化不大，但交易环节的税收负担会略有下降。

以在武汉出售购买2年内住房为例，如果总价100万元，原来需缴纳营业税5万元。营改增后，100万是含税销售额，那么不含税销售额就是100÷（1＋5%）=95.24万元，应缴纳增值税额为4.76万元，相比营业税少缴0.24万元。

据武汉市房管局数据，今年3月，武汉存量住房交易套数为7002套，环比增长110.9%。营改增是否会进一步刺激二手房交易？

吉家地产市场总监黄蕾认为，二手房成交量高低，是受市场状况影响，武汉二手房交易火爆，主要是受火爆的楼市带动。营改增后，计税方法发生变化，二手房交易会少缴一点税费，可能会在一定程度上刺激二手房交易。

编后

“营改增”，政策利好能否给老百姓带来实实在在的获得感？有远见卓识的房企，一定会把降税的空间兑现成房价的下调，以此来减少库存，盘活资金。对楼市火爆的一线城市而言，这是管长远的清醒之举，对库存压力大的中小城市而言，这是双赢的明智之举。