“淡季不淡”房企首月销售1400亿 均价普涨10%

虽然1月份是房地产行业的传统淡季，但受去年年中以来的良好态势影响，房地产整体销售额、销售均价与去年同期相比均出现明显涨幅，其中部分房企首月业绩同比暴涨逾300%~600%，即使不计这些“个别”房企，进入统计的平均房企销售增幅也超过了30%。

另外，受政策利好影响以及销售业绩增长，多家房企从1月份开始就积极拿地补仓，并主要集中在一二线城市，导致部分城市土地溢价率较高，专家指出，受土地价格以及一二线城市需求影响，未来一二线城市房价“易涨难跌”。

部分品牌房企销售额同比下降

每年的1月份都是楼市的传统淡季，但受整体楼市影响表现程度不一。截至2月16日，发布1月销售业绩的房企增加至34家，总销售额达到1480亿元，其中有可比数据的31家房企销售总额为1409亿元，同比大增了约40%，房企销售额平均增幅高达84%。

而去年同期多家房企销售业绩还处于同比下跌的情况中。

和讯房产整理发现，31家房企中，中国金茂、金地集团(600383,股吧)和瑞安房地产三家增幅最高，拉高了整体销售增幅，这三家房企的同比增幅分别为611.65%、345.88%和658.44%，不计这三家房企影响，剩余28家房企的平均销售增幅则为35.66%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然整体2015年房地产是复苏的一年，但从企业数据看，其分化明显加剧，利润率降低已经成为普遍性的现象，部分房企甚至持续的亏损，市场分化延续。

据和讯房产了解，去年的七家千亿房企今年首月销售梯队化明显，万科、恒大分别实现255.9亿和212.3亿元销售，保利地产(600048,股吧)和碧桂园则分别取得139.78亿和125亿元的成绩。

“千亿军团今年可能扩容，去年的华润置地、金地集团、融创中国等6家房企全年销售额都超过600亿并提出千亿目标，而其中的华润置地和金地集团第一个月销售额分别达到92亿元和75.8亿元，在这6家房企中首月表现最为抢眼。”业内人士分析认为。

和讯房产发现，在房企整体单月销售额同比大增的同时，另有7家房企出现同比下跌，其中不乏万达商业、世茂房地产、远洋地产、绿城中国等知名房企。

其中，已经将今年销售目标将从去年的1900亿元下调至1300亿元的万达商业，首月业绩为33.8亿元，下跌幅度为9.7%，绿城中国和世茂房地产销售额下降幅度分别为15.9%和11.78%，金地商置下降幅度最大为28.39%。

“去年1月份整体楼市遭遇寒冬，当月多家房企业绩同比出现大幅下跌，这也是今年1月份多家房企业绩同比增长的影响因素，而同比出现降幅的房企有短期因素影响，仍需继续观察，但个别房企如远洋地产去年就没有完成年度任务，新年第一个月又出现销售额同比下降，今年剩余的10个月比较紧张”。上述业内人士认为。

“对于企业来说，2016年的压力依然非常大，其中三四线库存积压、销售困难，而一二线地王频繁出现，导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数，房企转型、分化的速度将加速。” 张大伟表示。

“一二线房价易涨难跌”

不光是销售额同比普遍上涨。和讯房产整理发现，1月份31家房企销售均价也普遍出现同比增长，标杆房企中中国金茂同比涨幅高达79%，而万科、恒大、龙湖等也分别上涨了15%、12%和46%。

中原地产研究部统计数据显示，21家房企合计2015年销售均价为1.07万元/平米，而在2016年1月销售均价高达1.18万元/平米，同比涨幅达到了10.2%。

“房地产刺激政策频繁出现，利好一二线城市，而大部分标杆房企在2014年转型一二线战略成功，2016年开局业绩普遍增长，享受了2015年一二线市场的回暖红利。”张大伟指出，受多重因素影响，房企拿地积极性明显提高。

中原地产研究部统计数据显示，1月份20大标杆房企合计拿地金额突破了441亿，继续维持高位，并主要集中在一二线城市。

而据克而瑞研究中心统计，过去一个月内，由于全国土地市场总体上推地量减少，因此出现量价环比同降的情况，但楼面价居高不下，40家房企平均楼面价高达 5485 元/平米，环比上升12.5%，同比上升4.4%。

此外，1月份各个城市高溢价率出让的土地也不绝于耳，石家庄、南京、上海土地市场最为抢眼，其中1月7日，荣盛发展全资子公司以35.5亿元竞得石家庄市[2015]054 号地块，溢价率高达124.83%；南京在1月29日一天产生四个地王，其中禹洲地产以7.1亿元拿下雨花台区铁心桥街道春江新城地铁上盖物业地块，溢价率高达231.78%；而1月20日，华润、华侨城联合体69.32亿摘得上海闸北区一综合地块，成交楼面价高达38020元/平方米。

分析指出，恒大、万达等企业拿地总建面均在100万平米以上，其中恒大共支出82亿元在7个城市取得7宗地块，1月拿地销售比为 0.39，主要是企业得益于全年销售业绩突出，因而在拿地扩张方面也较为积极。

“值得一提的是，除了一线城市土地价格高涨，多家房企在南京（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、佛山（楼盘）等城市拿地也十分积极，造成这些城市均出现了较高的溢价率。”克而瑞研究中心指出，未来，受房企集中布局一二线重点城市的策略影响，以及有限的土地供应机制等多方面的因素，未来土地供应总量将持续缩减，但土地价格仍有上涨空间，土地价格的上涨幅度直接影响着未来房价的走势。

“一二线城市需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。”张大伟指出。