房企转型进入结盟时代 折射地产新格局

5月14日万达和万科签订战略合作框架协议，双方将展开长期性合作。如果说此前房企转型主要是自身业务拓展或整合的话，那么此次“万万”合作，标志着房企发挥各自比较优势、“结盟”转型时代的到来。在地产“新常态”下，房企转型将向着分工与协作方向发展。

从“黄金时代”到“白银时代”，开发商依靠规模化、粗犷式发展路径已难以为继。面对楼市持续调整和行业骤变，房企竞争更激烈、库存压力不断加大，单纯依靠“卖房子”赚钱的时代已一去不复返。这一点从越来越多的开发商无法完成年度销售目标上便可以看到。

然而，“白银时代”的房地产业并非没有发展机遇，只是在当前市场环境下，房企必须转变经营模式，寻找适合房地产在新形势下的发展路径。

在告别快速扩张期后，我国楼市已步入“存量房时代”。面对市场新格局，包括万科、绿地在内的多个房企已提出战略转型计划。万科从专注住宅开发，转为“城镇化配套运营商”，公司不断拓展产品线从而分散政策风险。绿地集团提出从开发商向“综合地产全程运营商”的转型思路，不断加大海外市场布局。远洋地产宣布公司第四期战略计划，提出构建包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务、房地产金融在内的四元业务格局。作为商业地产“老大”的万达提出轻资产的转型方向。此外，不少房企还把转型延伸到互联网金融领域，尝试转变运营模式。

在A股市场上，招商地产因实际控制人招商局集团正在筹划与公司相关的重大资产重组而停牌；泛海控股实际控制人卢志强近期回归董事会，而公司已提出打造“金融+房地产+战略投资”的发展目标。

在各家房企纷纷明确自身定位后，“白银时代”的房企转型正进入“结盟”新阶段。与近几年房企在单个项目上联手拿地开发相比，这种“结盟”不只局限在组团拿地模式，还拓展到业务合作层面。在此次万达与万科的合作中，双方将通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万达投资项目中的商业部分、万科开发项目中的住宅部分，“取长补短”发挥各自优势。

房企间的“结盟”也在向更加开放的方向发展。以万科的物业管理为例，此前在同行或竞争对手希望万科提供物业管理时，公司都未接受。从2015年开始，万科已开始陆续签订对外的物业管理合同。这意味着，房企开始发挥比较优势，在业务层面上进行合作。

在进入“白银时代”后，市场竞争加剧促使开发商必须提供更加全面的服务，单一房企难以具备所有优势，由此引发房企分工与协作的出现。

从未来趋势看，楼市调控去行政化、央行降准降息等因素有助于楼市向好，这都给房企转型提供市场空间。数据显示，4月全国商品房销售降幅明显收窄，开发企业到位资金情况有所好转。全国主要的54个城市住宅签约套数环比增长约5.8%，同比涨幅达22.5%。

楼市基本面好转不意味着房企将重回轻松赚钱时代。在进入“白银时代”后，房地产利润空间已被逐步压缩。从上市房企利润率看，2014年A股房企利润率仅为11.5%，同比下降1.7个百分点。由于行业竞争加剧，行业整体利润率下降趋势仍将延续。

在这种行业环境下，房企自身转型及企业联合将成为应对行业变化的必然选择。在万达与万科合作后，其他规模型房企有望陆续开展业务合作。房企与金融、房企与互联网的“跨界”合作将不断涌现，这都有望形成房地产业新格局。