房企紧抓年末冲刺机遇 警惕楼市供需仍疲软

由于政策环境持续利好以及房企年底冲刺业绩因素影响，预计今年最后两个月将迎来成交“暖冬”行情。但行业景气指数和信心指数下挫、供应方信心不足，将使房地产开发投资、新开工、土地购置等指标依然疲软。

11月10日，恒大地产发布公告，将2015年销售目标上调至1800亿元，较原目标1500亿增加20%。若完成最新目标，将比去年的实际销售额提升37%。

这一调整颇为出人意料。据恒大统计，其前十月已实现销售1545.3亿，同比增加44%，完成全年1500亿目标的103%。按照常理，恒大完全可以在最后两个月放缓销售节奏，坐享成果。

有分析人士指出，由于大部分房企销售情况不佳，四季度可能出现供应热潮，加之连续降息带来的楼市利好，将使市场出现年末翘尾的“暖冬”局面。恒大借此机会迅速出货，意在继续夯实现金流。

在市场供需逆转的“白银时代”，这样的时机可谓“千载难逢”。但种种迹象表明，房地产业的信心并未恢复，供需两端都处于相对疲软状态，“暖冬”之后若无长效刺激，回暖或不可持续。

业绩压力引发集中供应

在今年的房地产市场，恒大的情形仅是个案。公开信息显示，截至今年10月，大部分房企的销售节奏按部就班，离全年目标仍有差距，不少房企有无法达成目标的风险。

公告显示，截至今年10月龙湖地产累计实现合同销售金额417.1亿元，同比增长8.2%，完成全年销售计划的近八成。

同期，世茂房地产合约销售总额约539.4亿元，同比减少6%，是全年销售目标的74.92%；雅居乐前十月销售336亿元，完成目标率约74.7%；远洋前十月实现协议销售276.4亿元，仅完成全年目标的65.65%。

按照惯常的销售节奏，年末通常是房企冲击业绩，集中放量的时机。

中国指数研究院分析认为，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。

据了解，龙湖将在今年最后两个月推出一批产品，位于北京、广州、重庆、厦门、苏州等重点地区，产品既包括纯新盘，也包括老项目后期。

中国金茂则借“双11”举办“光盘节”，在全国12个城市，推出26个项目进行促销并给予价格优惠，这种优惠还体现在金茂旗下的酒店预订和商业平台上。此外，金茂还力推金融产品，以期扩大在金融领域的影响力。

销售端已有良好的信号。中原地产监测显示，今年10月全国22个重点城市的新房认购率达到62%，较9月上升5个百分点。其中，连续降息带来的政策宽松是刺激需求的主因。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于政策环境持续利好以及房企年底冲刺业绩因素影响，预计今年最后两个月将迎来成交“暖冬”行情。房企虽然三季度销售业绩较二季度明显放缓，但四季度业绩走高可期。

中国指数研究院认为，在价格方面，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定，甚至有所下调。

市场信心恢复并不快

与短期的利好相比，业界对中长期的市场走势相对悲观。REICO工作室近期发布的报告显示，今年第三季度，房地产业景气指数由二季度的52.9下降至42，企业家信心指数由二季度的89.9下降到65.6。两者都有明显下调。

该机构认为，虽然三季度的商品房销售面积和销售价格继续上升，但企业盈利水平和综合经营情况差强人意，融资难度加大、固定资产投资意愿减弱等问题仍然存在。在小型企业和西部地区企业中，上述问题尤为突出。

全联房地产商会执行会长任志强指出，景气指数和信心指数的下挫，将对房地产投资产生很大影响。他认为，房企开发投资和购置土地信心的恢复，还有待于楼市库存消化。

需求方的信心也不甚乐观。根据中国人民银行季度城镇储户调查问卷，截至2015年3季度末，认为房价“高、难以接受”的居民占比49.7%，比二季度降低了1.8个百分点；未来三个月打算买房的居民占比下降至13.8%，比二季度下降0.9个百分点。

REICO工作室据此指出，这说明房价的调整虽然令居民对房价水平的认可度有所提升，但居民购房意愿仍在下降。

上述机构认为，今年市场销售向好，在于政策利好的驱动。但供应方信心不足，将使房地产开发投资、新开工、土地购置等指标依然疲软。预计未来房屋新开工面积、房地产投资增速将继续下降。

任志强指出，今年是房地产销售的“大年”，预计全年的销售额可能会接近或超过2013年的历史高点，即13亿平方米的水平。但随着政策效应递减，市场销售的远景并不乐观。

有分析人士提示，由于经济发展、楼市供需关系等基本面并未改善，若缺乏有效的政策刺激，在春节长假时点过后，房地产市场将可能再度陷入低谷。