佳兆业仅是开始 楼市并购或将贯穿2015年

那些规模较大、财务状况较好的大型开发商，将能够持续获得融资，市场份额也将扩大。三四线城市的中小型房企在市场增速放缓、融资环境严峻的背景下，或将不得不退出市场。

融创中国整体收购佳兆业的事件，拉开了今年房地产企业间整合的序幕。在楼市持续分化、房地产业步入白银时代的大背景下，众多中小房企将面临更大危机，楼市整合大戏或许将贯穿2015年。

根据北京、上海、天津、重庆等产权交易中心统计显示，截至1月28日共新增15家房企挂牌转让股权，总金额达到51亿元，有11家房企将转让控股权或100%股权。

这其中，规模最大的是江西中江集团有限责任公司——这家公司拟以25.47亿元挂牌价转让100%的股权。这些挂牌转让股权的房地产公司均为中小房企，项目大多位于宁波、邯郸、湘潭这样的三四线城市。在三四线城市整体面临巨大库存压力，且项目销售难以顺利运转的背景下，退出成为这些房企不得不做出的选择。

曾向界面新闻记者否认退出房地产的上海证大董事长戴志康[微博]，最终在1月27日宣布将手中上市公司绝大部分股权出售，从而转战他自认更为熟悉的金融行业。

此前杭州滨江地产董事长戚金兴在接受界面新闻记者采访时也称，在宋卫平卖出绿城时他也曾经想卖掉滨江地产，“但我退不了，国内的资本市场没有香港这么开放，我卖给谁？没人买的，需要审批，最少要几年。”

房地产业的并购案在2014年已经成为主流。普华永道1月27日发布的《2014年中国地区企业并购报告》显示，2014年中国地区企业并购交易创历史新高，其中房地产行业并购交易额达44.4亿美元(约合277.66亿元人民币)，位居各行业之首，比2013年同期增长47%。

普华永道在报告中称，企业重组、借壳上市、资金需求以及业绩增长需求将成为驱动2015年房地产并购的主要因素。

光大证券分析师竺劲也对界面新闻记者表示，一些经营情况恶化的中小房企将成为这轮重组并购潮中的主要目标。同时房地产行业整体环境的调整，也推动了行业并购重组的增加，资源重组整合以实现战略调整将会越来越多。

在经过2014年房地产行业的寒冬后，中国地产行业的集中度也在加速上升。根据相关机构统计显示，2014年房地产企业集中度继续大幅提升，TOP10、TOP20和TOP50房企的销售金额和面积集中度上升幅度均高于前几年。TOP10企业销售金额集中度从2013年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点，而TOP100企业销售金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。

房地产行业集中度提高，也意味着中小房企生存愈发艰难。标准普尔在2月初的一份报告中曾指出，预期未来12个月内中国房地产商的评级趋势将出现分化。那些规模较大、执行强劲、财务状况较好的大型开发商，将能持续获得融资，为它们的扩张和整合提供支持，市场份额也将扩大。而中小型开发商在市场增速放缓、融资环境严峻的背景下，信用状况可能变差。

在国内A股上市的地产公司境遇可能会更好些。中国证监会[微博]在1月16日曾宣布，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部将不再进行事前审查。这意味着房地产行业并购在监管层面将适度放宽，同时也是监管层在房地产行业整体增速放缓、结构性风险逐步释放的背景下，推动房地产温和回归市场化的一步。

而自2014年以来，资金链一直处于紧绷状态的非上市房企无福享受证监会的政策阳光。今年这些非上市房企一旦遇到更严重的资金问题，成为被收购兼并对象的可能性大大增加。保利地产一位高层对界面新闻记者就表示，今年房地产业肯定会出现不少优质并购项目，公司目前就有多个项目在接洽，将会从中选择一些较为优质的项目接盘。

不过对房地产业而言，央行[微博]宣布自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点是一大利好。这次降准会一次性释放约6000亿元人民币的可贷资金，楼市在未来一个季度内销售改善看上去是大概率事件。

买个商铺当“摇钱树”,然后坐收房租,十几年后回本,这曾是不少房产投资人士的选择。不过,现今这种局面正悄然改变,不少房东把商铺转卖而非出租,放弃长期收益,希望资金落袋为安。每年增长的租金和更高的商铺价值对房东没有吸引力了吗?同时,租客对租价也是叫苦不迭,不少甩手不干了,商铺成了房东与商家的“伤铺”。

房租年年涨 租客不想干了

新年临近,位于济南历城洪家楼的淘宝街客流依然不温不火,丝毫没有过年前的火热气氛。几个入口附近的美甲店和服装店生意看起来还不错,其中不少商家打出招聘启事,记者看到最高的月薪达到6000元,而在地段相对差点的地方,许多店铺打出了“合同到期”、“转行不干”、“清仓甩货”等招牌。

“现在房租太高了!而且每年都在涨。”高女士的铺子只有6平方米左右,2014-2015年的租金为3.3万元,“扣掉房租和其他的一些费用,现在一个月净利润大约两三千块钱,每天这么辛苦,压力还大,还不如去找份工作来得踏实。”

高女士直言,今年3月合同到期时,她不会再续约了,而是选择干回自己的会计老本行,趁着年轻重新找一份工作,也不是不可能。

生意不好干,把店铺转租行吗?负责经营淘宝街的济南世纪海蔚公司给出了明确的答复,未经其同意擅自转租、转让或者变相转让的商户,不仅将被解除租赁合同、收回商铺,还会被没收保证金和押金,租金也不予返还。

“我们没有话语权,每年他们说涨多少就涨多少,大约每年要涨10%,今年估计还要涨。”一位在淘宝街干了5年的老板告诉记者,每到二三月份,每个商户都会受到一张纸条,告诉商户今年房租是多少。

记者走访了大量淘宝街的商户,均表示每年上涨的房租给他们带来不小的压力。

“必须每天开门,不然就要罚款,周一、周二商场冷清的时候,有些人早上来打个卡,然后挂上链子就走了,上半年都是给别人干的,下半年才能挣自己的。”一位商户无奈地说。

商铺买了5年,没租出去

济南和平路上的某大型楼盘临街商铺和小区内不少店铺半死不活地经营着,鲜有人光顾。

与其相距不远的另一些商铺更加惨淡,楼内环境有些脏乱,看上去疏于管理,开门营业的商铺寥寥无几,随处可见转租和出售的信息。

“反正租不出去也卖不出去,我在中介挂了好久都没人问津,现在连挂的想法都没有了。”提起自己购买的商铺,省城市民徐女士就气不打一处来。

早在2010年,该楼盘出售商铺,在当时投资房地产热潮的影响下,她一口气掏出五十余万元,全款购买了两间商铺,准备用来出租。可是事与愿违,直到现在,徐女士的商铺一天也没租出去过。

一位曾在该楼盘开过店的老板告诉记者,本以为这里距离山师东路比较近,周围学校多,能做点针对年轻人的生意,没想到经常一天到晚一个顾客都没有。

“幸亏不是贷款买的,没有房贷压力,不过每个月还要白交几百块的物业费,现在只想赶紧把房子卖了,哪怕赔钱卖,也希望能收回一点算一点。”徐女士说。

亏损200万也要出售

泉城路是济南的金街,原本一铺难求的金街,如今遭遇商铺空置的尴尬。

泰府广场就是个缩影。百盛去年5月退出泉城路后,使原想背靠百盛好乘凉的泰府广场失去大量客户,出现大量空置商铺。记者在泰府广场逛了一圈后发现,每层有十五六家商铺,除了2层全部有商户入驻,1层至少有5家商铺空置,3层则仅仅入驻了5家商户。

“我们这批商户多是去年9月份后入驻的,此前百盛刚撤离的时候,有近八成的商铺空置,现在的空置率已经有所好转。”一名广场3楼的商户告诉记者。

“因为房租上涨,很多商户无法接受,加上百盛的关门让客源大量流失,很多商铺关门了。”这名商户说,对面的商铺已经空置了半年以上。

该商户说,他所租的150平米的商铺一年租金就是80多万,服装销售的利润微薄,现在客流大减,明年不准备续租。

“去年日租金是15元/平米,目前商圈内人气严重不足,现在日租7元/平米,按照这个趋势发展下去,根本没法回本。”泰府广场商铺的持有者付女士说,她当时购买的商铺75平米,均价超过了14万元/平米,总价在1100万元左右,原本是想长期持有吃红利,没想到如今商铺租金一路走低,“现在想尽快出租或转售,900万元左右的出售价格我都能接受。”

一位地产界人士表示,从去年开始,泉城路商圈的商铺空置也已成为常态,不少商铺一闲就是大半年。

“商业地产价格太高,势必会转嫁到租金上,高房租严重压缩商家利润,商户如果赚不出钱来,就会用脚投票,空置将是一种必然。”该人士说,门店更换频繁使得商圈人气不足,租金居高不下更没有商户进驻,形成了恶性循环。

经营惨淡,想要租转售回本

去年6月开业,位于山师附小附近的某购物中心,处在济南市核心地段,本身是新楼盘,又靠近山师成熟的商圈,成为不少市民的投资目标。

在此经营饰品店铺的侯女士告诉记者,这里内街租金每天每平米3元,沿街商铺租金每天每平米5元。侯女士所租的店铺分上下两层,面积大约20平米。

“当初觉得是黄金地段,租金不贵,就租了两年,没想到砸在手里了。”侯女士说,租金整体算下来虽然便宜,但是从开业到现在经营状况越来越差,赔多挣少。

半个月前侯女士就把转租广告贴出去了,希望转租店铺多少能回点本。因为生意太差,内街有些租期短的店主看到转租无望,索性直接关门了。

“这家做家装的公司搬走有一段时间了,想要对外出租,还没找到续租的商家。”该购物中心附近一家中介公司的王先生带着记者来到一处临街商铺,该购物中心的商铺对外销售时每平米1.5万元左右,二手价平均1.8万元左右,由于有很多小户型商铺,市民买来投资的不在少数,这边的商铺几乎全部卖出。

“现在经营状况惨淡,内街的店铺根本租不出去,临街商铺稍好些,估计短期内不会改善。”王先生说,很多买了商铺的人担心回本无望,过去多是找我们,希望尽快将店铺租出去,价格低点也不怕,但现在开始希望由租转售,尽快回本。

年底前是商铺转租转让的传统旺季,不少店铺店主这段时间通过网上挂广告、电话等方式希望将商铺转手。

不过,王先生告诉记者,“低价割肉的房东是少数,他们转售的心里价格约在每平米1.5万元,而该处商铺升值的前景并不高,没有人愿意这个价格接手。”