房地产大并购启幕 融创44亿收购突进广深

大型房企的频频并购，正在加速房地产行业的洗牌。

5月19日晚，融创中国和莱蒙国际集团有限公司(HK.03688，以下简称“莱蒙国际”)联合发布公告，双方于当日签订框架协议。

据该协议，融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，交易完成后，上述目标公司成为融创中国的全资附属公司。至此，孙宏斌心愿已偿，首次进入深圳市场让融创中国完成了在四大一线城市的布局。

融创中国近期收购动作频频，是这个行业的一个缩影，包括万科、中海、恒大在内的大型房企，正不断通过并购来扩大规模，规避风险。

融创挺进广深

2016年，融创中国在完成了渤海湾、长三角的强势布局，以及向周边核心城市的有效辐射之后，确立了进军广深的战略决策，并将珠三角区域作为公司未来发展的重中之重。

在此次收购之前，融创曾辗转通过收购佳兆业进入深圳不得，孙宏斌为了进入深圳颇费心思。

而融创此次并购让孙宏斌得偿所愿。并购的项目包括莱蒙国际旗下的七项物业，此七项物业项目预估净可销售/可租赁总建筑面积约为125.62万平方米，包括北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山等。

其中，深圳莱蒙·创智谷是龙华新区首个“工改工”项目，地处龙华新区民治街道建设西路与龙胜路交汇处，总建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。

进入深圳市场，意味着融创中国的华南战略部署初步完成。孙宏斌在今年年初曾表示，今年将加大广深的布局，看好广州、深圳、珠海、佛山、东莞等城市。

话音落下不久，1月13日，融创中国以9.61亿元的代价竞得佛山绿岛湖，这也是其首次进入华南区域的项目。

进入5月，融创中国广深区域团队联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块巨无霸地块，曲线进入广州市场。尔后便并购了莱蒙国际的7个项目，战略性进驻深圳、惠州市场。

野村证券研究指出，此次收购项目将可为集团提供200亿元合约销售收入。兴业证券分析师鲁衡军更认为，融创中国的业务范围由区域聚焦向全国布局，千亿销售规模可期。

并购双方的考量

莱蒙国际为何要出售项目?双方是如何达成此次交易的?莱蒙国际称，其出售项目给融创中国的原因主要是资金链的补充。

公告显示，莱蒙国际所得款项净额的约60%(约人民币25.2亿元)将用于偿还集团先有的银行及其它借款。

根据莱蒙国际的相关公告，截至今年3月31日，公司有共约125.43亿港元的未经审核尚未偿还银行及其他借款，这部分债务年利率介乎1.55%-12.0%，而此次出售的项目便有20.44亿港元的债务。

具体看来，短期债务是莱蒙国际的负债重担。根据公告，莱蒙国际一年内偿还额度高达49.86亿港元，一年后但于五年内偿还额度达49.21亿港元，五年后偿还仅占5.91亿港元。而其截至去年年底的现金及银行存款账面价值约为56.50亿港元，较2014年年底减少约41.8%。

尽管莱蒙国际的大股东云南城投给予了莱蒙很多土地资源和资金方面的支持，但短期债务的资金压力让其需要选择出售部分项目来回流资金。

但莱蒙国际也表示，所得款项净额的约40%(约人民币16.7亿元)将会用包括于中国或中国境外收购新项目或开发土地地块。

反观融创，短短三四年从销售百亿到600亿，规模扩张靠的就是并购这一利器。

申万宏源(香港)数据显示，2015年至今，融创收购项目累计多达46个，总支出约550亿元，其中归属于公司的费用约为300亿元。由于公司截至2015年末已支付约100亿元，并在2016年初至今已支付110亿元，预计未来仍需支付约90亿元。

频繁的并购也使得融创负债率上升。2015年公司净资产负债率从2014年的44.5%升至75.9%，杠杆水平重回高位;同时，受转让项目和结算产品结构影响，公司结算毛利率下滑至12.4%(2013年和2014年分别为23.3%和17.3%)。

面对市场对公司负债率可能在未来会大幅上升的担忧，融创管理层表示，到今年年末将维持负债率不超过90%。

最终，能够缓解融创并购财务压力的仍然是销售。一系列的并购让孙宏斌对今年的业绩有了更高目标，他表示，今年的销售目标肯定会往上调整。今年初，融创定下的销售目标为800亿元。

融创中国公告显示，截至4月底，其未经审核的合约销售金额为人民币354.8亿元。野村证券预计，今年融创的销售可达880亿元。

大并购时代

研究指出，今年以来，为了土地、项目、资金等资源的整合，房企多元化布局竞争激烈。

根据公开披露的信息，今年以来包括万科、恒大、碧桂园、九龙仓、融创中国、金科等20多家房企在内，通过各种形式的并购、合作达成包括土地、项目、公司等多种形态的近百宗交易。

包括称为“央企并购大戏”的中海收购中信，其以人民币310亿元的总价收购中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务。中海地产有关负责人也表示，中海地产未来仍将加速兼并重组步伐，重点是收购央企资产。

而近期在二级市场频频出手的恒大也在上周与建滔化工旗下附属公司KLL签订股权转让协议，以人民币约20.04亿元的代价收购目标公司全部股本，该公司的主要资产包括一个位于深圳市龙华新区的物业发展项目，总面积约8.57万平方米。

上个月，恒大还以36亿收购浙江国企嘉凯城逾52%股权，并举牌上市公司廊坊发展。

这一系列的交易离不开政策的支持。去年1月，证监会调整了上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策，对房地产业的再融资与并购重组出现一定放松，也助推了房地产行业并购浪潮。

并购也是融创中国获取项目的重点，尽管了先后经历了绿城、佳兆业、雨润三次大收购的铩羽，但融创中国在并购上也获得了大量经验。

融创中国行政总裁汪孟德在5月19日的股东大会上表示，公司有三分之二的土地储备是通过收并购获得，通过收并购能够有效控制土地获取的时机和成本。

孙宏斌表示，今年加码广深区域发展，广深区域继续会有项目并购。广深区域不仅仅是深圳和广州，还包括珠三角东莞、佛山、珠海等6个城市，只要有合适的项目就会拿，没有指标。

在未来，这些手握充足资金的房企，将开启这个大并购时代的新篇章。