2015年楼市展望：武汉存5大机遇6大挑战

2014年转瞬即去。纵观中国楼市这一年大潮回落，让人唏嘘不已。2014年，楼市成交量、房价、投资悉数下滑，各地纷纷打出“救市”牌，有取消限购的，有发放购房补贴的。不仅如此，央行还屡放大招，松绑房贷，宣布降息。于是在2014年的尾巴上，多地楼市总算有点起色，成交量上升，房价企稳。

然而，2014年虽已结束，2015年还是要继续的。尤其是楼市还处于调整期，任何一点小激荡都可能引起轩然大波，这就使得展望2015年房地产市场走势很有必要。那么2015年楼市究竟会是怎样的格局呢，且随小编一起分析分析吧！

房价走势：一线城市房价必涨上海或涨7%？

对于2015年的楼市预测，小编猜想大家最关心的大概就是房价走势吧。确实，房价的上涨或下降与大家的钱袋子有着最直接的关联。据观察，目前市场上对于房价的预测可谓众说纷纭，究竟有哪些呢，待小编为您一一梳理。

乐观者如任志强认为，2015年9月份之后房价将会反弹。莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨也认为2015年一线城市房价会稳中见涨，保守估计上海2015年房价要上涨7%。万达董事长王健林则明确表示，期待2015年下半年房地产市场再现高潮的想法不切实际，“除了北上广深等局部地区，行业整体已经呈现过剩局面”。

根据中指院数据，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%，自10月起连续3个月同比下跌；十大城市住宅均价下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅显著低于百城整体水平；分梯队来看，一线城市住宅均价表现坚挺，住宅均价累计上涨0.58%，二三线城市均下跌。

2015年全国房价或将延续下行态势。据CRIC研究中心预计，2015年房价的整体走势应是先降后稳。

一方面，目前很多城市库存还处于高位，诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡等市消化周期均超过18个月，房价还有进一步调整的空间；另一方面，从销售目标完成情况来看，2014年多数房企恐难完成全年目标，这意味着大多数企业库存也处于高位，在2015年上半年的相当长一段时间里，降价去库存仍将是主流销售模式，房价也有进一步下探的可能。

政策调控：各地限购政策有望全面退出房地产税将启动

2015年，中央和地方政府将密集推出救市政策，未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等；政府收购过剩的商品住房用作保障房之用；加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给；进一步放宽购房落户政策等。

此外，据财政部官员楼继伟介绍，2015年将进一步加快税制改革，完善非税收入管理制度。据他透露，2015年税制改革涉及到的税种可能有营改增、消费税、房地产税、资源税、环境保护税和个税。其中的“营改增”有望扩大到建筑业和房地产业。

除了这些，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，适度降息、降准，以及定向宽松的货币政策，将有可能在2015年进一步出台。而萨斯坦智库学术委员会主任牛凤瑞则指出，2015年将大量保障房的入市，也将对改善住房问题形成助力。陈政高在全国住房城乡建设工作会议上透露，2015年将继续推进保障性安居工程建设，明年计划新开工700万套，基本建成480万套。

商业地产：实体商业稳步推进库存持续增长

2014年整个商业地产行业有三个关键的变化特征：产品功能上，商业地产由提供购物场地的单一功能发展为社交、休闲、娱乐、学习、购物等多功能的城市休闲生活方式目的地；经营模式上，全行业开始由“以售养租”的现金流高周转模式转变为持有经营模式；产品形态上，由千店一面的传统Mall或街区形态，逐步丰富为融合艺术、科技、人文等多元特色，有自身鲜明特点的主题化商业空间。这些变化与往年有显著不同，反映出行业正在步入拐点，寻找新的方向。而在2015年，这三个变化趋势将更为显著。

2015年，电商企业将继续攻城略地，挖空廉价商品实体店的拓展空间。然而，虽面临冲击，实体商业依旧保持稳定增长，占据较大市场份额。与此同时，随着人们消费结构的转型，零售商业消费模式也会面临转型，如大众化服务消费发展旺盛、绿色健康消费爆发、文化旅游市场强劲增长等。

于是问题也随之而来，商业地产库存会持续增长，同质化风险增加；过往现金流高周转模式无以为继，商业经营时代来临，商业地产终将回归“产品为王、经营能力决定资产价值”的本质属性；一二线城市商业加速迭代更新，三四线城市成规模扩张的主战场；商业与文化旅游业加速融合，城市休闲目的地式商业成为发展趋势。

土地市场 土地制度改革将全面起步

21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。

根据21世纪宏观研究院的研究，2015年不同城市土地市场将继续分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地。地价方面，一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。2015年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价。

政策上，土地制度改革将在2015年全面起步。2014年土地制度改革的多个顶层方案出台，2015年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。2015年会选择若干试点进行土地制度改革试验。与此同时，土地出让制度改革也将进一步推进，比如继续探索共有产权房用地的供应、管理和退出机制，调整不同用地供应结构，保持土地市场稳定；实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等。

武汉楼市：2015年武汉房地产市场的5大机遇和6大挑战

站在2015年的起点回顾2014年的武汉楼市，可谓悲喜参半。整体来看，2014年武汉楼市上半年量稳价跌、下半年量升价稳，中间的转折点是“双限”调整。然而这一切并没有结束。对中国房地产市场未来的走向，主流观点是中国房地产市场未来将从“黄金十年”转为“白银时代”，2015年全国房地产市场将进入盘整期，武汉自然也不例外。据分析，2015年武汉楼市会面临5大发展机遇和6大挑战，它们分别如下：

5大机遇：经济实力的显著提升和城市建设的规模不断扩大，将为房地产市场的发展注入源源不断的动力；武汉市对外的辐射力和吸引力逐渐增强，将为房地产市场的发展带来充足的承载力；棚户区改造开始大规模启动建设以及二环内、三环外“三旧”改造不断推进，将为房地产市场带来大量优质的土地资源和改善型需求；地铁线通达三镇，对市民出行以及道路交通带来深刻影响，随着地铁建设的不断推进，武汉市的房地产市场发展空间越来越大；随着大量优质房地产项目的建成或者启动建设，武汉市的房地产市场将真正进入品牌竞争和口碑塑造的发展新格局。

6大挑战：由于工业增速持续下滑、国内经济增速降低、城乡居民可支配收入增速减慢，将影响到武汉市民房地产消费的信心，从而抑制了部分消费需求；在武汉市房地产市场库存居高不下的情况下，走以价换量的企业逐渐增多，在持续价格下滑、成本上升以及金融业“去杠杆”的作用下，部分武汉市中小型房地产企业的经营状况将面临变坏的可能，最终影响到武汉市房地产市场的投资需求和平稳发展；在债务率持续上扬、利率水平高居不下以及资金面紧张、资金成本不断上升等因素的共同作用下，以前部分企业借新还旧的“信贷-投资驱动模式”必然难以为继，一些金融机构处于市场风险的考虑逐渐压缩房地产信贷规模，房地产企业面临的融资难问题将更加突出；随着不动产登记制度的实施以及反腐运动的不断深入，政府公务员、企事业单位等部分敏感性业主对房地产市场的需求将受到抑制，甚者是这部分群体将会把拥有的房产推向二手房市场，从而变相增加了市场供给，从而影响到武汉市楼市的成交量；在内外需疲软的作用下，部分房地产企业将放慢投资速度，减少土地市场的投入和放慢已有项目的建设计划，从而影响到企业和消费者的市场信心，反过头来又会传递到房地产市场形成更加负面和消极的影响；由于各种消极因素的叠加影响，部分企业可能出现开发计划延迟、品质下降、承诺无法兑现等对客户的违约现象，继而影响到客户的后续购买信心。

业内预测：王石看好潘石屹唱空社科院住建部保持中立

随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了。2015年，万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。也就是说，实现我的抱负和理想，2015年才刚开始。

——王石万科集团董事会主席

中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不只是房地产行业有风险，更大的是金融行业风险。

——潘石屹SOHO中国董事长

2015年中国住房市场有两个分化，首先是一线二线城市和三、四线城市的分化调整，其次，是短期调整和长期调整的分化。2015年房地产市场在双重分化的状态下，整体乏力，短期难以走出衰退态势。

——中国社科院

2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势。

——住房和城乡建设部

2015年国土部将进一步加强和改善土地调控政策，更加强调分类指导和精准调控。将以存量土地再开发为抓手，破解城市建设用地“瓶颈”，促进土地资源节约集约利用，释放土地最大效益，推动城市转型升级。2015年，房地产调控基调不会改变，将继续坚持市场自发调节为主，政府适时调控为辅。

——国土资源部

中国房地产不会崩盘，城镇化发展是最大利好因素。

——王健林万达集团董事长