小区教育用地被廉价出让 业主驾50辆豪车上路维权

位于深圳南山红树湾片区的高档小区博海名苑，坐拥深圳湾海景与沙河高尔夫园景两大景观资源，小区内的三栋建筑形成半圆形的开放式结构，视野十分开阔。然而，最近业主们获悉，半圆形结构正前方的教育用地不仅被悄然转为工业用地，而且以十分低廉的价格出让。未来这里将建成容积率高达6 .0的百米高大厦，严重破坏小区的居住生态。

昨日下午，由业主组队的50多辆豪车贴满标语，打着双闪上路维权，反对教育用地转为工业用地，并质疑国土资源遭到贱卖。本月6日，福田区法院也正式受理了小区业主诉深圳市规土委程序违法一案。

业主告规土委程序违法

博海名苑2007年开盘售楼时，这块4600多平米的土地性质为教育用地，业主们期待未来这里会建成一所幼儿园。这一基础性的教育配套，也成为吸引业主入驻楼盘的因素之一。

此后，该片空地闲置多时，未曾引起业主们的注意。直到今年10月份，一名业主从朋友处了解到，该地块已经挂牌出让，并由深圳数字电视国家工程实验室股份有限公司竞得，用于建设深圳数字电视国家工程实验室大厦。随后，果然有工作人员前来进行土地勘查。业主们获悉，该项目计划建成高度100米，不仅高于小区楼盘，且容积率高达6.0，势必严重影响小区的居住环境。

于是，昨日下午2点半，业主们驾驶着奔驰、宝马、路虎等50多辆豪车从小区出发，一路沿着滨海大道、红岭路、深南大道前行，最后返回沙河西。车身上均贴着黄底黑字的醒目标语，反对教育用地被转为工业用地，反对在住宅片区建设工业性质的楼宇。

除了组织车队上路维权，小区业主还将深圳市规土委告上法庭，指其程序违法。行政起诉状称，2008年12月底，规土委将该片宗地的土地功能由市政设施用地调整为一类工业用地。根据《中华人民共和国规划法》第四十六条的规定，“省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见”；《深圳市城市规划条例》第二十五条的规定，“法定图则草案经市规划委员会初审同意后，应公开展示30日，展示的时间和地点应在本市主要新闻媒体上公布”。因此，被告在调整该宗地功能时，需将修改草案公示、举行听证会。但被告却未将修改草案予以公示，也未举行听证会听取原告等利害关系人的意见，属于程序违法。

起诉状还指出，该宗地位于沙河西岸，毗邻成片居民区，被告将原本教育用地调整为一类工业用地，则必定会影响周边居民的正常生活以及沙河流域的生态环境，违反了《中华人民共和国规划法》、《深圳市规划条例》规定的保障社会公众利益，体现社会公平原则。

起诉状请求，判决撤销被告作出的宗地号为T 205-0117的土地功能调整决定，判决被告将该宗地功能恢复为教育用地。1月6日，福田区正式下达通知书，立案受理该行政诉讼。

业主指国土资源遭贱卖

红树湾片区由于拥有稀缺的自然景观资源，成为高端市场的热点区域，已形成较成熟的豪宅生活圈。而业主们从深圳市土地房产交易中心查询发现，这宗土地面积4618平方米、建筑面积27710平方米，地块挂牌出让的价格仅为2442万元，土地用途为工业用地(新型产业用地)。据业主估算，即便以周边商品房均价5万的保守数值估算，2万平米的建筑面积总价也高达10亿，而深圳数字电视国家工程实验室公司却以2400多万元的超低价即获得该地块的使用权。

业主还指出，土地使用权出让公告要求“竞买申请人或其股东需获国家部委批准在深圳市建设国家工程实验室项目”，这一排他性条件无疑限制了其他市场主体平等参与竞价，他们怀疑其中可能存在猫腻，导致国有资产流失。在昨日下午的车队维权行动中，车身标语更直指“内幕交易”“国土贱卖”。

据南都记者查询，一个可供比较的案例是T 205-0115号宗地，该宗地同样位于高新南区，距离很近，大小也相当，面积4400多平方米，建筑面积3万多平方米，该地块2013年出让价为1亿元，且竞得人还要按《监管协议书》的约定将1.23万平方米研发用房无偿移交深圳市科技创新委员会，其余研发用房面积产权才归竞得人所有。相比之下，博海名苑小区相邻的T 205-0117宗地交易信息中并没有《监管协议书》，只在出让条件中，要求项目建成后10年内不得转让，竞得人10年内股权发生变更的，须报相关产业主管部门批准。

业主称，按照《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》要求，通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设的创新型产业用房实行监管协议书制度，但他们多次向规土部门索取，均未获得上述宗地出让的《监管协议书》。

官方回应

深圳市规土委第二直属管理局：

“土地调整与业主没有

法律上的利害关系”

据南都记者查询，深圳数字电视国家工程实验室股份有限公司最大的股东为深圳市国微科技有限公司，出资1880万，占股近五成。其他股东则包括T C L、康佳、创维、海尔、深圳广电集团、深圳清华大学研究院等知名企业及机构。南都记者拨打该公司官网公布的对外联系电话，但接线人员称无权限联系相关负责人对此事作出回应。

1月16日，深圳市规土委第二直属管理局(即南山区管理局)针对此事作出书面复函称，T 205-0117宗地原规划用地性质为供应设施用地，配套220K V变电站，2007年土地功能由供应设施用地调整为教育用地，2008年又由市政设施用地调整为一类工业用地。“两次调整均经过公示程序，公示期间均未收到博海名苑小区业主的公示异议，且与博海名苑业主没有法律上的利害关系。”

复函指出，该土地用途为工业用地(新型产业用地)，土地性质为商品房，根据《深圳经济特区高新技术产业园区条例》《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》等有关文件规定了招拍挂出让条件，并不属于业主所称的《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》规定的创新型产业用房。此外，“根据有关规定，T205-0117宗地的准入行业，竞买申请人及拟建项目由深圳市科技创新委确定，该宗地竞买人资格的设置问题建议询深圳市科创委。”

至于采访函中提及的土地低价出让问题，复函并未作出回答。此前，南都记着曾询问能否当面进行采访，以便就有关情况进一步追问，从而理清该项目来龙去脉及具体细节，但相关负责人表示，他们仅接受书面采访。

律师说法

如果相邻小区业主都不算利害人 谁能算？

“城乡规划相关法规明确规定了，控制性详细规划确需修改的，组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证。”针对规土部门的解释，一名从事法律工作的业主如此回应，“如果相邻的小区业主都不算规划地段内的利害关系人，那请问谁才是利害关系人呢？”