全国38城存量又现上扬 4季度去库存仍是楼市主基调

市场研究机构同策咨询研究部报告显示，截止9月底，全国一、二、三四线共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米，在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后，本月又出现一定幅度的上扬，环比和同比分别上扬3.3%和3.4%。

报告显示，截止9月底，一线城市存销比为9.39个月，房价处于合理区间；二线城市存销比为14.91个月，临界压力范围值上限，存在房价下滑的倾向；三四线城市存销比为28.94个月，依然远超合理区间，存在显著的降价压力。

业内人士认为，对于一线城市、部分二线城市楼市而言，在降息降准等政策刺激之下会出现一波入市行情，但对于库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市楼市而言，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。

全国38城存量又现上扬

报告称，9月份全国库存总量的上扬，源于第二、三季度市场对库存的积极去化，房企在9月集中补仓以备战“金九银十”。

具体来看，截至9月底，4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）的累计库存余量为3637万平米，环比上扬近5个百分点，在各线城市中存量环比上扬幅度最大，但其同比呈下滑态势，下滑幅度为2.1%。

从监测的15个二线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量首破20000万平米，达20154万平米，环比上扬4.88%，同比上扬幅度为6.39%。二线城市存量在维持了近乎一年的稳定态势后，9月又现新高且冲破2万大关，由于前期土地供应的过剩，存量处于高位盘整期，房企已迫不及待释放新房源，意在第四季度打好年内最后一仗。

从监测的19个三四线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量目前仍在10000万平米以上，本月存量为11075万平米，环比、同比基本持平。

9月监测城市库存余量TOP10城市中，呼和浩特从8月份的第八位跃升到9月的第三位。威海、武汉、呼和浩特分别以4049.11万平米、2861.56万平米、2523.28万平米的存量居监测城市的前三位。

从各城市存量较上个月的浮动情况来看，38个监测城市中，有15个城市环比下滑，较上个月又大幅减少8个，下滑幅度最大的是焦作，达18.02%，与下滑幅度为5.36%的第二位长沙拉开巨大差距。本月有22个城市的存量出现环比上扬，较上个月增加了8个城市，其中，呼和浩特以44.3%的增幅居首，而深圳作为一线城市存量环比增幅达14.92%，居各监测城市第二位。在存量上扬的22个城市中4个一线城市全在其列，另外还有10个二线城市，8个三四线城市。

同策咨询研究部分析师许之静认为，楼市第三季度，虽然涵盖有7、8月份，但是市场表现喜人，与去年同期相比上扬幅度较大，以导致今年的“金九”并不怎么出挑。而9、10月份作为传统的推盘旺季，开发商必将加足马力，房地产市场在近几个月内频频受到政策关爱，降准、降息、贷款利率再创历史新低等层出不穷的利好刺激，10月份市场将依然会比较活跃，届时，各线城市的存量将会出现回调。

二线城市存销比又临范围值

数据显示，9月份，38个城市累计存销比为16.44个月，已经连续两个月呈现环比上扬态势，本月环比上扬达6个百分点，但与去年同期相比依旧下滑26%。9月各线城市的存销比均出现上扬。

截止2015年9月底，一线城市存销比为9.39个月，房价处于合理区间；二线城市存销比为14.91个月，临界压力范围值上限，存在房价下滑的倾向；三四线城市存销比为28.94个月，依然远超合理区间，存在显著的降价压力。

从监测的具体城市来看，在38城中存销比最大的10个城市中，二线城市有3个，分别为呼和浩特、大连、青岛，其他7个都是三四线城市；排名前3位的城市分别为威海、锦州和呼和浩特，三城存销比分别达211.26个月、110.18个月、95.85个月，锦州和呼和浩特的存销比环比均上扬，上扬幅度分别为1%、48%。存销比居前的10个城市，仅5个城市出现了环比下滑的现象，分别为威海、运城、南平、大同、泰州，其中，下滑幅度最大的南平下滑12%。

而在全国商品住宅存销比为16.44个月的情况下，监测的38城中，有14个城市存销比高于此水平，其中三四线城市居多，包括呼和浩特、大连等二线城市，由于其经济发展不平衡，公共资源分配不平衡，去库存压力依然很大。

同策咨询研究部分析师许之静指出，9月市场相对敏感，对于市场基本面较好的一线城市而言，开发商大力推盘，存量上扬但存销比仍处于合理范围，而部分二线城市以及大多数的三四线城市之前的存量积压问题严重，如再增加市场上市量，市场可能又回到之前的不堪重负的阶段，供求不平衡的态势将更为严重。

楼市仍面临去库存问题

在当前宏观经济放缓的背景下，10月24日，央行再次宣布降息和降准，至此，下半年以来央行已连续三次“双降”。从去年至今年，央行累计六次降息、五次降准。

业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等），大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。

不过，对于市场基本面不好的城市（库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市）楼市而言，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长，当前上述城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

从长远来看，同策咨询研究部总监张宏伟告诉中国经济网记者，中国房地产市场环境今非昔比，如今楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

“年底即将出现的繁荣景象背后潜伏者楼市危机，是‘救市’政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，对于明年楼市来讲，反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，‘降价潮’也将来临，”张宏伟说，“2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。”