个人购买不足两年的住房对外销售时需征5%增值税

　　将要全面推行的“营改增”有了更明确的规定。

　　3月24日下午，财政部发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知包括四个文件：《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。

　　此前，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》里，对民众最关注的住房交易问题作出了差异性规定。

　　文件规定，在北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　在北上广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　中国财政科学研究院院长刘尚希认为，“房地产营改增作出差别性规定，是有必要的”，目前房地产市场呈现分化的状态，因此政策不能“一刀切”，“这也释放出国家并不鼓励炒房的信号”。

　　今年2月，财政部、税务总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，规定在营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。但北上广深暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策。

　　“这样看来，调整后，增值税和营业税征收的范围是一样的。但营改增后，税负比重有所下降。”亚豪机构市场总监郭毅告诉中国青年报·中青在线记者。

　　此前，两年以内的二手房营业税税率是5.5%，加上其他合并征收的费用，个人所缴纳的营业税基本在5.6%，现在增值税的规定是最高缴纳5%，这意味着税率有所下调，“对购买者来说，不管是在北上广深，还是在其他城市，交易成本都降低了。”郭毅说，这对购房者来说是个利好消息，特别是对二手房购房者。

　　“现在二手房市场是一个卖方市场，税费基本由购房者承担，营业税改增值税之后，税率降低，有助于降低购房成本。”郭毅认为。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在这一时间点出台增值税征收细则，主要目的是稳定市场预期。增值税细则出台之前，市场各方的猜测颇多，也的确有些机构借此扰乱市场，制造恐慌，现在细则公布了，二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大，只是做了税种的平移，可以说给市场各方吃了定心丸，对稳定市场预期起到了重要作用。

　　国家税务总局税收科学研究所所长李万甫也认为，此次政策的出台对房地产市场将起到稳定作用。“现在房地产去库存，营改增对房地产市场的风险也进行了估量，在这方面，是降低房地产市场发展的风险。从供给侧改革角度看，对去库存是有所帮助的。”李万甫说。（中国青年报·中青在线记者 宁迪 李松涛 实习生 季嘉慧）