PPP模式下的产城转型：少一些孤灯只影的鬼城

张敬东慢慢开始意识到，房地产过去十年间的“野蛮开发”是错误的，起码不适合现阶段的开发方式。

从亚运会到大运会，从奥运会再到世博会、园博会，作为国奥集团董事长，张敬东所创立的“国奥村”“国韵村”“国惠村”系列更具盛名，但在国奥转型新型地产的现阶段，国奥毅然决然选择归零，跳上“新踏板”，在房企转型的大浪潮中独辟蹊径，通过ppp模式在北京怀柔建立了中国影视产业示范区——中国影都。

用“绿科文”思路转型新城

“今年的地产圈很流行对之前的野蛮开发进行反省，我们也在反省，事实上，这个野蛮开发肯定会让我们付出一些代价。”张敬东在接受《中国企业报》记者采访时，谈到在十年间为中国经济带来巨大贡献的野蛮开发并没有口下留情，“之前的开发比较单一化，门槛低，产品定位相对简单，生产路线也比较简单，实际上我们2006年就提出去房地产化，我们现在在做的新型地产，目的让我们这个新城新区以及城乡统筹开发以后，能够少一些孤灯只影的鬼城。”

这是国奥转型的初衷，也是转型的部分原因，事实上，房地产进入销售、毛利下跌的“白银时代”，包括国奥、恒大、保利等实力雄厚的企业在内的房企们不得不进入“转型期”，为的是在未来市场抢占“一席之地”。

张敬东坦言，国奥来怀柔做这件事情，并不想给当地人留下一个只会堆积钢筋水泥，只去追求建筑物的开发商印象，国奥希望通过对当地经济发展主体的定位，全面了解以后，用奥运会留下来的“遗产”、品牌等去和当地文化结合，结果输出的可能会是奥运会的初衷——绿色、科技、人文，形成未来的“绿科文新城”或者“绿科文新都”，按照张敬东的想法，这样的思路并不是只限于怀柔，可以在全国进行“复制”。

产城融合上的产业联盟

产业有了，城市也有了，接下来的重头戏便是产城融合了。

张敬东表示，在中国影都的发展征程中，围绕影视产业主题，第一步将把怀柔影城融入民族特色，创新发展，做成具备自身特色的文化新城，日后的历史名城。第二步把有形建筑和无形服务以及个性化、定制式的产业落位一条龙影视产业联合体，也就是产业联盟，落位在怀柔，同时在北京实现自己的核心力之后，再去并购合作全国的100多个影视基地，以中国影都北京总部为核心未来在全国各个省、市建立影视分中心，结合地区不同资源 、专业重心，发展中国特色影都为产业核心的新型城镇化建设，通过政企合作实现公私合营方式 ，也就是ppp模式。

这样的合作模式有一个好处，在国奥制订计划之前，政府会把政策提前拿出来，发挥国奥的政策优势和招商的潜质，实现产业和空间双规划，传统影视产业和新媒体产业相结合，互联网、金融、文化等行业都在综合发展内。

据张敬东所说，国奥目前正在做资源整合、跨界，影视产业中根据企业需要提供服务，甚至可以线上线下结合，这样的平台公司将具备良好的包容性和市场穿透力。再加上国奥在人才、技术、商业人气等各方面的发力，极有可能打造出全产业链条企业。

这就意味着，从影视剧作品的创作、生产加工、后期鉴赏交易、审批、后期推广以及影视剧的连带效应，比如连带旅游业，中国影视之都和其他分中心可以建立很好的运营联盟。产城融合的基础上加上多城产业联盟，发展力量大了一倍，这让最终在怀柔创造出中国影视品牌、中国好莱坞的目的也显得更近了。

对于各地大学城兴建热潮，张敬东表现出了隐忧。张敬东把大学城比喻为自由市场，大学凑一堆，仅是生硬地进行移植。没有把当地资源和经济发展结合起来。

ppp模式下的共赢

事实上，为加快促进中国（怀柔）影视产业示范区的集聚发展，由北京市和怀柔区每年共同出资2亿元出台了“1+1”政策，重点用于影视项目购地、购房、建房、工作室租金减免及影视活动、摄影棚、外景地建设等支持。

这些都是政府的“合作责任”，张敬东表示，企业从单一产业融资到融企、融智、融业全方位发展，政府基本适应企业的发展后，从指令型、行政型转向为执法型、疏导型、服务型的政府，最终实现企业和政府资源共享。

张敬东透露，在融资方面，中国影都将是众多影视基地未来整合的中心，这些影视基地之前是单一化、简单化、主题圈地化的基地，通过ppp模式，未来的品牌国奥可以针对全国各地的各个影视产业联盟的政策，引入更好的投资模式，形成以“中国影都”为中心的投资联盟。

而投资联盟必须是国奥和政府共同搭建。张敬东强调，“这不是其中一方可以做的，我们可以和政府搭建这个平台公司，融入更优良的资本，融入更好的专业化企业，形成金融加产业的双面合作。加盟企业可以进行个性化定制，结合不同城市不同区域的产业资源，根据影都在全国需要落位的方向补充功能。”在张敬东看来，国奥输出不同的品牌管理、服务，最终可以把过去拿文化当噱头的圈地运动做实，影视产业甚至可以盘活地方资源，扩充生存空间。