城市间分化超预期加大 今年或现房企兼并重组大潮

近期，国家统计局发布了2014年房地产开发和销售情况的基本数据。数据有几个比较大的特征引起了业内人士的关注，一个就是房地产开发投资同比增长10.5%，创本世纪以来十几年的新低，特别是12月的开发投资出现有数据以来的第一次负增长。而同时，开发商对楼市前景也不看好，新开工增速创1997年以来的最低值，企业拿地下滑幅度(-14.5%)为历史第三低位。笔者的调研也证实了这一点，目前大型房企基本上“看碟下菜”，若待售库存没有降到12个月以内，不会主动补充新的土地储备。

开发投资创历史低位，叠加房企紧缩拿地和新开工，很多业内人士认为，房地产开发投资会“失速”，进而拖累2015年“稳定经济增长”的战略目标。但是，尽管2014年GDP增速只有7.4%，创24年来的新低，而房地产开发投资增速从3月份开始一直低于固定资产总投资增速，房地产下滑及对上下游的冲击被认为是首要的冲击因素，但7.4%的增速仍旧在“底线”之上。

更为重要的是，经济增长“调速不减势”。2014年第三产业增加值增长8.1%，比第二产业高出0.8个百分点，第三产业增加值占GDP比重较2013年提高1.3个百分点至48.2%，高出第二产业5.6个百分点，这是继2013年第三产业增加值占比首次超过第二产业后更趋优化；全年最终消费支出对GDP增长贡献率提高1.3个百分点至51.2%。这意味着，房地产下滑对于经济增长效益的冲击在一定程度上被高估了，我国经济增长正在逐步摆脱对房地产的依赖。

房地产运行数据的第二个特征，就是房地产市场需求弱势复苏的趋势已经形成。10月份以来，在房贷政策松绑、加大公积金支持、降息等作用下，楼市成交回暖，但向上的走势并不明显，前11个月的全国的商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1~10月份增加了0.4个百分点，结束了前10个月降幅收窄的局面。而且，今年1月份，部分一线城市周频数据显示销售下滑的迹象，引起媒体过分解读。

2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1~11月份收窄0.6个百分点，再次出现降幅收窄、企稳回升的迹象。12月当月，商品房销售面积和销售额的同比增速分别为-4.1%和2.9%，增速分别较11月提升7.0和9.9个百分点。中金公司监测的30重点大城市12月份销售面积2493万平方米，同比大幅上升28.0%，环比上升20.1%，延续了10~11月份的环比回升趋势。一线城市回升更加明显，2014年四季度，一线城市商品房销售面积同比增长达到了19.9%，回暖速度远高于二三线城市。这意味着一线城市和重点城市楼市见底企稳和弱势回升的趋势已经形成，这也将有利于带动全国其他城市楼市见底企稳。

根据融360的统计，2014年12月份，重点城市的房贷利率出现了快速的下行趋势，这也是助推高房价城市销售回暖的重要动力。2015年，为了保障“努力保持经济稳定增长”这一年度首要经济工作任务的实现，管理层在货币政策上提出了“货币政策要松紧适度”的基调；房地产企业在资本市场上融资的“禁令”已经退出；国家对于普通商品住房项目、棚户区改造项目在金融支持上“定向宽松”会加大力度。这意味着，2015年房地产市场的货币环境会更加友好、开发企业融资成本会明显降低、住房消费贷款成本也会降低，这对于促进需求继续复苏有促进作用。

房地产运行数据的第三个特征就是城市间的分化超预期加大，一线城市房价可能会再创新高。2014年，土地成交价款同比增长1%，成交均价之所以持续上涨，并不是因为出现了全国性的土地价格上涨，而是开发企业拿地行为更加集中于一二线城市。2014年年底到2015年年初，出现了开发商“疯抢”一线城市土地的“盛宴”，一线城市“地王”不断被刷新。结合2014年底一线城市回暖明显、二三线城市库存压力仍旧非常大的现实，预计2015年城市间的分化将进一步加剧。

根据国家统计局的数据，2014年12月，全国商品住宅均价为5804元/平方米，同比增长了8.6%。考虑到二三线城市的房价在2014年普遍下跌，而一线城市楼市成交量和房价在2014年四季度回升更加明显，预计一线和少数二线城市的房价上涨是全国房价能够实现同比接近10%增长的主要动力。同时，考虑到2013~2014年以来一线城市住宅用地溢价率平均达到30%以上，近年来诞生的“地王”中，80%的部分集中在一线城市。从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。因此，2014年一线城市楼市不仅将继续延续2014年四季度快速回升的趋势，而且在国家取消行政干预(如“限价”)的情况下，一线城市的房价也有可能再创历史新高。

房地产运行数据的第四个特征就是，房企兼并重组的大幕将在2015年真正开启。过去几轮楼市向下调整中，尽管有业内人士认为房企集中度提高的时代将到来，但由于地方政府的强度依赖和隐性担保，房地产行业兼并重组效果不明显。2014年以来，在新《预算法》修订和紧缩地方债务的情况下，刚性兑付开始打破、社会平均收益率趋势性下降、投资需求开始退场。2014年前三季度，2/3的A股上市房企净利润率“跑输”社会平均收益率。由此，产业资本开始退出房地产。

根据国家统计局的数据，2014年，房地产开发企业到位资金12.0万亿元，同比下降了0.1%，增速比1-11月回落0.7个百分点，其中国内贷款2.12万亿元，同比增长8%；自筹资金5.04万亿元，同比增长6.3%；个人按揭贷款1.37万亿元，同比下降2.6%。由此可见，产业资本开始退出房地产，银行也不再偏爱房地产贷款，近一半的资金来源于房企自筹。再加上，证券监管部门在企业兼并重组上出台了很多鼓励政策，国家对于棚改融资基本上偏向于大房企，资本市场“开闸”也有利于大房企融资。因此，房企兼并重组的大幕将在2015年真正开启。(作者单位：深圳市房地产研究中心)