接手群星城传言背后 深国投商置更名印力再现扩张

近期武汉市场消息称，福星惠誉准备打包整体出售群星城项目，幕后买家则可能是深国投商置。

据悉，群星城是福星惠誉首个商业项目，坐落于武汉徐东商圈，总体量为16.66万平方米，其中商业体量10万平方米，集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体，以青年时尚、家庭消费为目标客群。

针对传言，福星惠誉首先打破沉默，对观点地产新媒体明确表示，群星城出售消息并不属实。但该则传言背后的主角深国投商置则再度引起市场的关注。

其实，据观点地产新媒体了解，近期深国投商置颇为高调，日前其已宣布更名为“印力集团”，而未来的“印力集团”将以其旗舰级产品线“印象城”为基础推出“印象汇”“印象里”“印力中心”三大产品系。

据公开资料显示，截至目前，深国投商置累计投资项目已达60多个，总建筑面积近600万平方米。按其最新说法，并购及发展商业运营业务将成为新的“印力集团”2015年最主要工作内容。

从深国投到黑石基金

观点地产新媒体翻查历史资料显示，深国投商置成立于2003年，是一家配合沃尔玛在中国的发展专门设立的一家商业地产开发公司。值得一提的是，该公司股权架构变化频繁，大股东经历过由华润集团到黑石基金的变迁。

据了解，深国投商置的原始股东深圳国际信托投资有限责任公司，原为深圳国资委控股。2006年，华润集团以17.4亿元收购深国投51%股份，由此间接成为深国投商置的控股股东。

期间，深国投商置早已摆脱沃尔玛的“建筑工”身份，已逐步引入包括摩根士丹利、美国西蒙地产、新加坡嘉德置地、高摩盛等外资合作方扩展产品线，拓展项目包括印象城购物中心、嘉兴茂、GMS恒光品牌购物中心等。2004-2006年，其在全国共获得了逾60个项目。

不过，2008年一场席卷全球的金融危机，上述外资合作伙伴们深陷资金噩梦，并在短短一年内几乎全部撤出深国投商置。受此影响，深国投商置旗下5个印象城购物中心除合肥项目外，均被迫割让给华润集团，并成为深国投旗下独资项目。而33个嘉信茂项目则与嘉德置地评分，属于深国投商置的部分统一更名为“新一城”。

与此同时，此刻华润集团将深国投的金融类资产和地产、实业投资等资产实施分类整合的意图也日益显露。2009年，深国投成为华润集团主要的金融平台，深国投商置则被暂时剥离成为华润地产系的成员。

2012年，华润集团以9.56亿元价格，将其持有的深国投商置50%股权挂牌出售，最终被深圳市龙柏宏易资本集团旗下的龙柏商置基金接手，后者成功拥有其100%股权。由此，深国投商置低调易主。

当时的挂牌披露信息显示，在华润集团管理的最后两年里，深国投商置发展缓慢。其中2010年，该公司营收4.2亿元，净利润仅1.39亿元;截至2011年10月底，营收4.6亿元，净利润下降至8704万元，负债总计68.13亿元。

不过，时间到了2013年11月，深国投商置再次被转手给美国私募股权巨头黑石。彼时市场人士普遍认为，商业地产对于资金的运用包括资金的来源、资金的退出都比较考究的，否则规模做不大。

因此，当时深国投商置吸纳战略投资者，意图主要就是助力其扩大其商业的发展规模，并最终实现香港上市。不过，而后由于种种原因，深国投商置至今尚未能成功登陆香港交易所。

更名背后的模式变化

不过现在看来，虽原本仅是资本市场上的一次股权更替，却折射出了深国投商置近年发展的坎坷历程。

而近期深国投商置正式宣布更名“印力集团”，在外界看来，这正是表明其在全面褪去早年华润集团和深国投的影子。

据观点地产新媒体了解，在日前的深国投商置年会上，董事长兼CEO丁力业的一番话，道出该公司发展定位与策略的变化。

丁力业称，公司的定位越来越明确，开始是做地产，后来是商业地产，再到购物中心，现在重点是做区域性的购物中心。

据了解，在华润集团主导时期，深国投商置从只负责商业地产前期拿地、开发建设，没有做过后期招商和经营管理，逐渐转为涉及商业地产产业链各部分，且运营管理都靠外资完成。定位方面，印象城等项目也被要求与华润万象城、华润万家形成高端、中端和大众化的互补性产品系列。

而现在，深国投商置表态将对旗下商业产品线进行整理，将在已有的“印象城”外，推出“印象汇”、“印象里”、“印力中心”三大产品。其中，印象里定位于面向社区居民的商业项目，而印力中心则作为多元化商业综合体品牌。

丁力业续称，2014年在公司层面还有一个“新常态”，就是以往深国投商置只做投资不做并购，但2014年内却斥资60多亿元并购了9个商场，共计79万平方米。

具体而言，2014年深国投商置洽谈并购项目逾60个，项目实地考察逾30个，并完成项目收购9个;发展至今，该公司累计投资项目达60多个，总建筑面积近600万平方米，包括2014年新开工的南通、杭州金沙、西安及天津二期项目等。

按照深国投商置的设想，更名“印力集团”后，公司将大力推动开发并购和商业运营业务的发展，围绕公司实现上市目标部署计划。

对此有市场分析认为，经过多年摸索尝试，深国投商置在商业模式设计上，与外资金融机构、商业专业开发商几方合作，能发挥各自优势并获得长久稳定收益，简言之其营模式核心在于资产增值变现与资本市场盈利。

以深国投商置早期与外资合作为例，其在与嘉德合作的35个项目中均只占股35%-50%，与摩根及西蒙集团合作的印象城系列中也占比仅35%。通过将各项目公司的股份转让给海外投资商，深国投商置不仅实现土地的溢价套现，同时也缓冲了商业地产巨大的资金压力。

不过市场分析仍表示，深国投商置在商业模式的设计上是成功和精巧的，但由于这种模式对外部基金和商业资源依赖性很大，环境的波动也会使深国投商置的发展带来困境，2008年外资撤出项目就是一个教训。

市场分析续称，投资者退出深国投商置的项目关键一环在发行REITs上，而受国内政策以及新项目租金偏低影响难以成行。在外资的资金投入受影响下，已投入的资金容易缺乏退出渠道，会严重限制可追加的投资能力。