杨红旭:地方政府要慎用对商品房定价的干预

今年7月，经国务院批复同意，南京江北新区成为全国第13个国家级新区，之后当地楼市火爆，房价快速上涨。近日，有消息称由于江北新区楼市涨价过猛，政府已约谈部分房地产商，要求房企合理定价。

无独有偶，前期北京通州建设城市副中心的消息传出之后，7月通州商品住宅成交量创下近两年新高，均价达每平方米2.5万元。同样有消息称相关部门约谈开发商，要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。还有的开发商因为房价涨幅较大，被停发预售证。

其实，约谈开发商、指导其楼盘定价并不算什么新鲜事。在2007年、2010年及2013年这些房价高涨的年份，很多城市的楼盘开发商都因为房价过高被地方政府约谈过。

而在过去10年，我国房地产调控中还曾出现许多限制：限购、限售、限价、限贷、限外（外资购房）、限面积（新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上）。

这些林林总总的限制性指令虽然属于行政干预手段，但在房价大涨、市场机制失灵之时，政府进行适当的调控，从而使房价趋于平稳，应当说是有其合理性的。

一般来说，房地产调控有三种手段：经济手段为上策，主要为信贷和税收；法律手段为长远之计，有助于健全法制社会，但对于市场短期波动，针对性不强；行政手段是下策，见效快，但有后遗症，有损市场机制，甚至可能导致杀敌一千、自损八百的后果。

正因为此，新一届政府开始转变之前的房地产调控手段与方式，着力建立长效机制。长效机制包括“四菜一汤”：住房发展规划、宅地供应计划、金融信贷政策、税收政策，以及包括不动产统一登记、住房信息联网与共享。

党的十八届三中全会也提出发挥市场在资源配置中的决定性作用。去年以来，多数地区的限购、限贷、限价、限售、限外、限面积等调控政策已经放松或取消。

地方政府约谈开发商，出发点是好的，可以防范区域性房价暴涨，稳定市场预期。然而，尽管基于好的出发点，使用的手段仍值得商榷。

首先，开发商自主决定楼盘售价，只要没有违反相关法律规定，换句话说，商品房价格只要是由当事人，也即买卖双方（开发商和购房者）协商议定的，那么就应当认为具有合理性。如果地方政府直接干预商品房的定价，在法律方面或许缺乏一定的依据。

当然这里必须要划分出界限，即享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。比如非商品房，类似经济适用房、限价房、拆迁安置房等，地方政府是有权参与定价的。而对于商品房和非商品房的定价规定，也正是划清了市场和政府各自的边界。

当前南京的江北新区和北京通州区政府限制开发商定价的如果是商品房项目，那么法律或许并不支持。从契约精神分析，地方政府在出售国有土地使用权的时候，一般并不会约定项目建成后的售价高限，由此在房价大涨时要限定开发商的定价，这个逻辑就难以成立。否则换个角度讲，当房价下跌、项目亏损时，地方政府是否也应补贴开发商呢？

作为市场经济条件下的商业行为，开发商在区域利好规划公布之前，在江北新区和通州拿地，是企业对于区域发展走势的精明预判。但也应看到，为了吸引开发商购地，某些地方政府夸大区域规划的现象也并不少见，为此也常常有开发商诉苦，称拿了地后却迟迟等不到官方承诺的规划与配套，最终导致项目亏损。

地方政府约谈开发商，是否合理的关键要看约谈内容。比如，针对囤地捂盘、虚假宣传等，就不仅应当约谈，甚至需要出手惩罚。因为《城市房地产管理法》明确规定：满一年不开工可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

党中央提出全面推进依法治国，在房地产领域，尤其是商品住房领域，也应要求地方政府坚持依法行政。同时政府要在保障房和商品房这两个市场，扮演好不同的角色，发挥不同的作用。