一线城市地价涨速超过房价 房企联合体拿地增加

成交回暖，带出了土地市场的火热。“成交楼板价与周边市场的产品成交价格相比，已经到达了一个新高度。”泰禾集团华东区域投资总监王显巍认为，上海土地市场进入了火热的阶段。

中原地产数据显示，4月份上海土地价格溢价61.69%，而今年前三月平均溢价不到10%。如大名城以总价50.76亿元摘下唐镇2幅宅地，平均溢价率68%；碧桂园6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万方纯宅地，溢价率62%。土地溢价率大涨，直接推高了楼面价。

据德佑链家研究部监控数据显示，五一小长假（2015年5月1日-5月3日）上海商品住宅成交7.20万平方米，同比上涨181.31%；此前的4月份，上海商品住宅成交124.2万平方米，超过去年四季度月度平均值，并创下自2010年以来的4月同期新高。

成交增长，给房企增加了拿地的信心。今年3月20日，华润置地和华发集团联合体以70.52亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块。据测算，该地块楼面价为34871元/平方米，但将无偿配建的幼儿园、社区服务设施、保障房等进行测算，可售住宅部分楼面价已超过5万元／平方米。

普通宅地由于供求矛盾巨大，房企争夺激烈，地价上涨速度明显快于房价，在京沪土地拍卖市场尤其常见。

克而瑞研究中心一份研报显示，春节过后，一、二线城市土地成交总值大幅增长。其中，一线城市经营性用地成交金额203亿元，环比上升22%；二线城市成交金额256亿元，环比增加33%；三四线城市则同环比双双回落，分别下跌了10%和32%。

踊跃抢地的，除了全国品牌房企，区域房企也不甘示弱。例如四川当地的蓝润地产，今年拿下的春熙路地块，虽是零溢价成交，但创下了成都自2007年以来的单价地王。此外，该公司还获得了青羊区二环西岭路和人民南路两宗商业地块。其中人民南路地块溢价率高达176%，成交楼板价达15600元/平方米。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，在市场已经回暖的背景下，供应稀缺的宅地，地价进一步上涨势不可挡。德佑链家市场研究部总监陆骑麟称，楼市回升，地主政府有动力增加土地的供应数量，房企也容易高溢价拿地，5月份土地出让金很可能水涨船高。此外，上海一些土地储备不足的房企也会加快土地储备量，以保证企业后续的开发和销售。

值得关注的是，克而瑞最新发布的《A股房企财务指标TOP20榜单》显示，因为房价下行调整、综合成本上扬，2014年A股135家房企（注）毛利率和净利率同比分别下滑了1.03个百分点和1.57个百分点。入围净利率TOP20榜单的，基本都是多元化经营的中小房企。

出于分摊房企开发成本与业绩压力，房企不得不继续增持土地，但拿地模式正在转变。

一个主流的方式是，房企联合体拿地增加。这在寸土寸金的北京尤为明显，例如今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元的总价摘得北京丰台区地块；龙湖首开联合体拿下朝阳区地块。3月份上海闸北区市北高新技术服务园区土地出让，实际竞拍的仅有2家，均是央企+国企组合。4月1日，中国电建地产与深圳两家企业组成的联合体以20.12亿元摘得上海松江区新桥镇陈春路一号A-1宅地，楼板价17227元/平方米，溢价72%。

由于一线城市地价偏高，大体量地块的开发建设对开发企业综合实力要求较高，联合拿地渐渐成为趋势，不仅仅是在资金上的联合，也是房企商业运营能力之间的优势互补。