??2014年是中国房地产商转型显性突出的一年，叠加中国宏观经济进入新常态，所有的地产公司都不得不走上转型之路。 [如有购房问题请拔打免费热线400-606-6969] ??作为住宅开发、商业持有、写字楼综合体开发三个领域的龙头，万科、万达和绿地三家公司的步伐最为引人注目。这三家公司都转向了地产金融，但各自的资源禀赋、金融化路径又有很大不同。 ??世联行董事长陈劲松认为，房地产市场的新常态会是一个相当长的时间，预计持续到2025年。新常态下的房地产金融化是必然要发生的，而且金融改革很可能是未来三年内，也就是换挡期的主要改革方向，金融改革跟整个房地产行业密切相关。 ??德信资本董事长陈义枫指出，万科的合伙人、轻资产走的是地产基金的路径；万达庞大的持有物业及文化产业布局是其优势，去年香港上市又为它打通了资本的通道；绿地的国有、混合所有制背景，在其整合上市之后带来更大的想象空间。 ??“新常态”下的房地产金融 ??中信建投报告指出，随着行业告别过去野蛮生长的阶段，逐渐进入成熟期，市场增量规模有限，竞争更加激烈，转型升级不再只是少数房企的选择，而是大势所趋。房地产行业的一大发展方向即是金融化。 ??自2009年开始，“地产金融化”的势头便已经萌发，无论是入股银行、设立房地产基金，还是为REITs做准备，地产和金融的结合越来越紧密；无论对开发商还是置业者，在开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产中，专业地产金融服务都是不可或缺的一环，房地产金融化已成为业内共识。 ??陈劲松认为，房地产金融化要分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs，目前很多机构都开始尝试；第二步就是房地产抵押贷款的证券化，即MBS。 ??2014年9月30日，央行发布??海通证券分析师涂力磊指出，对于国内开发商来说，未来我国REITs发展存在巨大发展空间。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看，我国REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。 ??REITs可提供稳定资金来源、促进房企轻资产化和深化房地产服务业。我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。 ??陈义枫对记者表示，房地产金融化的行业背景是房地产已进入存量时代，大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理，这将改变传统的房地产开发单纯卖房子的状态，需要更懂运营的人，从而对房地产专业人士提出更高的要求。 ??更深层次的是，房地产行业的盈利模式也在改变，从销售收入到运营管理的租金分成、管理佣金等，将为开发商增加利润来源。 ??三巨头的金融化路径 ??CRIC研究中心朱一鸣、傅一辰认为，从转型方向来看，绿地、万科和万达显然走在了行业前列。 ??绿地的金融化思路是，将金融作为其他业务的辅助，并逐渐建立全牌照的金融集团。绿地已有小额贷款公司，可扶持中小企业的发展；通过IPO直投及企业并购，控股一批“绿地系”企业。通过对潜力企业财务结构的投资优化，获取资产增值收益；设立产业基金参与国资改革，入股地方国企，将其改制成混合所有制。 ??金融作为“配套”，是绿地与地方政府合作的又一筹码，也能吸引中小企业入驻其办公楼和产业新城；此外，通过收购保险企业，建立起以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团，绿地香港平台的主业可能将调整为金融。保险资金将极大加强集团的财务实力。整体来看，绿地金融走的是一条产融结合的路子。 ??而万科的金融化路径模仿的是凯德、铁狮门等地产基金的模式。从2010年以来，万科对旗下资产进行重新梳理，根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验，目前已经与凯雷、东方藏山、领汇等机构展开合作。 ??在这些合作中，万科出让项目部分股权，成立合资公司，万科仍然拥有运营权和管理权。在陈义枫看来，万科此举是为了引进地产基金的运营管理经验，先学习，再复制。 ??万达的金融化则进行得不太顺利，直到2014年在香港上市，万达商业地产才打通资本市场的通道。很快，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营和管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。 ??万达指出，公司正在向轻资产运营转变。分析人士认为，商业地产的“重资产模式”中，收益主要来源于物业销售收入和自持物业的升值；而“轻资产模式”中，主要来源于租金收入分成。万达金融化正是持有物业的“轻重并举”。 ??陈义枫认为，房地产行业转向轻资产运营是一个趋势。轻资产使企业的发展与扩张更多得依靠自身的技术、品牌和管理经验，而不是资金的投入。这样有利于提高自有资金和净资产的收益率（ROE），从而推动股价的上涨，这也是上市公司追求的市值管理目标。 ??朱一鸣指出，万科在房地产行业内的多元化转型路线已经确立，除了商业地产外，还将加码消费体验型的旅游和养老地产，采用轻资产模式操作，收益率较高，但在这之前万科须先证明自身的运营能力；万达将重点发展文旅、电商和金融板块，投资眼光和执行速度依然是其核心竞争力，万达城项目有望和文旅板块相互促进，但现金流主要来源依然还是销售；绿地战略布局目的明确，整合后的想象空间最大，但高速扩张和多领域投资带来的“副作用”也不容小觑，内部管控和效率应当及时提升。
