土地增值税

　　土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人

　　一、征税范围

　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　二、纳税人 

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业级外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 

　　三、计税依据

　　土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　（一）应税收入：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的收入。 

　　（二）扣除项目： 

　　1、取得土地使用权所支付的金额； 

　　2、开发土地的成本、费用； 

　　3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 

　　4、与转让房地产有关的税金； 

　　5、财政部规定的其他扣除项目。

　　四、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用的税率计算征收。

　　五、税收优惠

　　（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，20.01%应就其全部增值额按规定计税。

　　普通标准住宅应同时满足：

　　住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

　　对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　土地增值税一般减免税规定：

　　（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

　　（三）个人销售住房：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征土地增值税。

　　（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　六、申报纳税程序

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　七、房地产开发企业土地增值税清算管理

　　（一）土地增值税的清算条件：

　　1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　③直接转让土地使用权的。

　　2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　（二）清算时相关问题的处理

　　1、土地增值税清算时收入的确认

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　2、房地产开发企业未支付的质量保证金，扣除项目金额的确定

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　3、房地产开发费用的扣除（同前面规定）

　　4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费

　　房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。

　　5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6、关于拆迁安置土地增值税计算问题

　　（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　7、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

　　8、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　（三）公共设施处理原则

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（四）土地增值税的核定征收

　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　八、纳税地点

　　土地增值税有房地产所在地的税务机关负责征收。