商住产品再迎春天 低总价优势突出补位刚需市场

受土地供应以及限购等因素的影响，今年以来，商住产品再度迎来春天。统计显示，2015前8个月，北京商住成交量同比上涨逾一成，成交均价同比大涨 40%。限购升级的通州区域，商住产品更是炙手可热。业内人士认为，北京限购未放松，部分区域甚至升级，为商住产品的热销提供了良机，同时，住宅市场自住 房和豪宅两极分化，适合刚需的普通住宅匮乏，进一步提升了商住项目的热度。不限购、低总价的商住产品成功补位住宅市场。

前8个月成交同比上涨13%

中原地产研究部统计数据显示，8月全月，北京公寓市场包括平层及LOFT合计签约达到了3243套，在6月突破千套后，再次出 现了连续3个月的月度高位成交，这也是最近几年北京公寓市场首次连续3个月突破千套成交，在最近30个月仅次于2013年3月份的3752套，创造了最近 29个月的单月最高纪录。

另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，前8个月，北京全市新建商住项目共成交10717套，比去年同期上涨了13%；成交均价突破3万，达31010元，比去年同期大涨40%。

对于商住产品的热销，中原地产首席分析师张大伟认为，限购政策在北京依然严格，这样不限购的公寓市场相对受到部分刚需和投资者的关注。

低总价优势突出

事实上，除了限购之外，商住产品的价格优势也非常明显，尤其是在今年豪宅“横行”的当下，低总价楼盘稀缺的背景下。

今年以来，随着楼市整体转暖，在限购政策依然严格的背景下，不少被限购的需求开始流向商住市场，不少商住项目凭借较高性价比突围领涨，热销之势丝毫不逊于住宅市场，商住产品成为继高端项目之后，北京楼市中表现最为抢眼的产品。

“北京整体房价已上涨到一定程度，商住项目的低价特性吸引了部分首置型刚需人群的购买。”亚豪机构副总经理高姗表示。

补位刚需市场

供地结构对房地产市场的影响较为直接，受高价地等因素的影响，适合刚需购房者的普通住宅产品非常稀缺。

据 高姗介绍，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公 租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地 出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不 足。”

在这种背景下，不限购、低总价的商住产品成为普通住宅市场的有力补充。张大伟认为，对于北京来说，住宅可购买的量有限，特别是目前看，住宅高端化趋势已经形成，中低总价的住宅房源稀缺，而很多公寓具备了比较完善的居住功能，这种情况下，成交量持续上涨成为趋势。