商业地产行业已现拐点 寻找新的“风口”

“互联网+”正在成为中国经济新一轮转型升级的最大“风口”，这让饱受电商冲击的商业地产行业不得不走向转型的十字路口，选择焦虑与战略迷失困扰着行业中的无数参与者。

但即使如此，这一行业仍然不断吸引着资本进入。4月11日，位于青岛核心区的Q1项目正式发布，未来产品将向全球销售，这个项目也被定义为世界级城市地标建筑。泰山地产董事长刘煜告诉记者，该项目从构思到实际建筑经历了近10年的时间，之所以最终定位为高端商业产品，正是看到在楼市新常态下，这一市场还有很大的机会。

4月10日，由中国商业地产联盟发起，联合中华全国商业信息中心、《华夏时报》等专业权威机构共同举办的中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会在上海元一希尔顿盛大举行。

“国内原有的综合体重住宅而轻商业、重销售而轻经营，这样的传统综合体模式在住宅市场低迷的背景下逐步难以为继了。”论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平指出，经过十余年“大跃进”式的发展之后，中国商业地产继住宅地产之后也开始出现拐点：从数量型发展转向质量型发展，从开发竞争转向运营竞争，从价格投资转向价值投资。

大佬云集热议新常态

在今年的年会上，中国商业地产联盟理事长顾云昌，中华全国商业信息中心主任王耀，中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政，红星美凯龙集团董事长车建新，今典集团董事长张宝全，万科集团高级副总裁丁长峰，创客工场创始人毛大庆，印力集团董事长丁力业，步步高董事长王填，光耀东方集团董事长李贵斌，东方园林产业集团有限公司总裁张诚，一方集团总裁杨越，法国老佛爷百货中国区总经理柏鹏威，平安银行房地产事业部副总经理董续勇，中城联盟轮值主席陈俊，中书控股董事长、著名艺人李亚鹏，零点调查研究集团董事长袁岳，著名品牌战略专家李光斗，上海汇纳信息科技股份董事长张宏俊，著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等业内人士和专家都发表了精彩演讲和观点。

此外，苏宁云商股份总裁金明，王府井集团总裁东嘉生，北京北辰实业股份有限公司总经理曾劲，北京华联商厦集团执行总裁彭小海，凯德商用房产管理咨询（上海）有限公司董事总经理蔡梅凤，中国新天地行政总裁黄勤道，九龙仓中国置业有限公司总经理（营运）侯迅等业界名流都出席了本次年会。

在本次年会上，商业地产行业出现“拐点”已经成为业内共识，回归到运营创造价值的专业理念将是未来中国商业地产“新常态”。

项目与知名品牌闭门洽谈是今年年会的一个特色。组委会邀请了Lafayette法国老佛爷百货、METRO麦德龙、Decathlon迪卡侬、大白鲸世界、yuyuto悠游堂、EF英孚教育等20多个知名商业品牌与会发布开发计划，共有50个左右品牌参与项目洽谈。

中国商业地产行业发展论坛自2004年以来先后已在广州、成都、杭州、北京、青岛、武汉、上海等地成功举办了十二届。今年参会专业人士逾千人。年会参会代表涵盖政府部门、开发商、品牌商、咨询顾问、规划设计、银行基金、设备供应等全产业链。

回归经营本质

从2014年商业地产的消费和投资指标来看，行业已经显露出增速下滑的迹象，处在漩涡中的决策者对行业运作模式的反思也日益深刻。

“原有的商业地产模式大多是住宅依赖型，重开发而轻经营，这样的传统综合体模式在住宅市场低迷的背景下更显艰难。”王永平指出，经过十余年“大跃进”式的发展之后，中国商业地产正在从数量型发展转向质量型发展，从开发竞争转向运营竞争，从价格投资转向价值投资。

“目前整个资本市场可以说是进入到一个前所未有的好时期，为保证7%的经济增速，中央将‘激活资本市场’史无前例地放在了各种举措的首要位置。因为资本市场打开了投资和消费的通道，同时还能解决企业直接融资的问题，减轻银行间接融资的压力。”水皮认为这样的金融环境无疑为行业转型带来机遇。

“从商业地产依赖土地增值到运营转变，企业要从做开发向做运营转变，就不仅要深度参与项目的定位、规划、设计各个环节，提升整体的运营能力，并且要为入驻企业提供多方面服务。”绿地控股集团有限公司执行副总裁胡京说。

“要真正掌握消费者体验的需求，做足营销、服务、大数据管理以及商铺的组合，给消费者良好体验，让购物中心真正满足消费者的需求。”周政认为，在降低成本上下功夫的同时，精细化经营也将是实体商业努力的方向。

胡京则表示，商业地产应该增加体验式业态，突出文化、旅游、健康等主题。同时，新型社区商业也有很大的成长空间，结合周边社区客户的特点，打造社区电影院、家庭活动中心、社区医疗等将成为商业地产转型的重要方向。

转型轻资产

“现在商业地产行业面临一种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，在这样的市场环境下，单靠房企单打独斗是不够的，大家应该联合起来。”丁长峰认为，现在有很多开发商转型做商业或其他业态，但市场就这么大，开发商应该寻找一条新路。

随着房地产行业进入下行通道，以小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。

“未来玩房地产，一定要向轻资产转型，不然你玩不下去。”花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军曾直言。

“在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间。”北京汉博商业管理股份有限公司总裁暴雪松对记者表示。

暴雪松说，如今单边上涨的市场一去不复返，未来行业虽然总体上是保持平稳波动，但也会有下行周期，如果房企仍旧维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，也可产生协同效应，带来更高的回报。

在轻资产方面万科已有实践。去年年初，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比，这一新开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。

如今，当行业开始显露下行迹象时，这一模式的优势也吸引了很多企业，并成为转型方向的选择之一。

不过，三益中国执行董事刘晓兰认为，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。

“有共识无模式”的O2O探索

不过，电商对零售业态的冲击，直接动摇着投资者和消费者对商业地产的信心。而日渐兴起的O2O模式是否会成为商家和消费者共同的福音？

“实际上，互联网创造了一个最重要的不一样的社会影响模式，也就是信息化的影响模式。”袁岳提出。

“近几年的商业环境变化很快，买家实际上倒逼卖家升级，升级商业环境，升级供应链，升级合作伙伴。如果说卖家做不到这一点，迟早一天要出局。”王填已经带领自己的专业电商团队早早开始了布局。

和万达投入巨资来研究独立的O2O系统不同，步步高置业商业项目的O2O选择了基于自身对资源的掌握做一些升级和变更。王填表示，他相信现在所有的改进策略都是在研究人的消费习惯，研究人的爱好来匹配未来商业需要组合的业态和组合的产品。

中粮置地总经理助理周鹏表示，移动互联重构了商业模式，让想不到的东西成为可能。而通过构建大数据体系和O2O体系，以社交服务为第一前提后再谈交易。

“一些服装品牌，进入商场的倍利有20倍之高，打1折还有2倍。原因一大部分是开发商涨租金，品牌商不得不拼命涨倍利。”中华全国商业信息中心主任王耀认为，实体商业的价格过高，导致中国消费外流和流向互联网。

“互联网思维我们要用大数据思维，定制化思维。”李光斗提出，对于任何一个企业来说，关键是如何展示产品并高价卖出去，这是企业在互联网时代应当思考的问题。

原万达集团电商负责人、智慧商圈的创始人、万江龙网络有限公司CEO龚义涛表示，目前O2O有三个模式，即自建平台、被网络门户整合及以自有品牌为主，依托第三方平台来做O2O。但从目前来看，已有的O2O模式仍然难以在成本投入与回报获利中找到合适的平衡点。

不过当O2O被越来越多地运用，商业地产的开发投资又面临新的问题。中国社科院财经院副院长荆林波提醒，“现在90%的企业根本没有实力和大的互联网公司包括移动去做对接，因为你一对接，你所有的长项全部成为你的短项，你的客户资源是最宝贵的，但对接互联网，你的客户资源就很容易流失掉。”

陈俊表示，今天的互联网特别是移动互联网，解决的是一个信用规则的问题，未来一个企业做互联网，如果无法解决信用对称的问题就很难实现盈利。