商业地产投资何去何从 新城区和购物中心更有价值

周末，央行宣布“双降”，房地产业似乎出现暖冬希望。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，宏观经济疲软，三季度GDP回落至6.9%，股市表现不佳，无疑是本次“双降”的主要原因。但降准加降息，随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激作用，楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。

易居研究院副院长杨红旭也认为，“双降”之后，最大利好对象是楼市，当前楼市处于回暖通道中，货币宽松与利率下降，将加码刺激需求。

作为投资客来说，相比住宅投资，商业地产投资的复杂程度更高，难度也更大，在“双降”后，商地产投资该何去何从？

一线城市仍有投资机会

从目前来看，一、二线城市的办公楼相对饱和，三、四线城市需求甚小。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，虽然在这个背景下，钱便宜了，但商铺和写字楼市场还是存在些问题。以办公楼为例，从个人角度来说，三、四线办公楼的需求量非常少，很多企业不愿意到三、四线城市去，或者选择租用几个商铺来办公，这样可以减少成本，缩减开支，这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达，要有金融的衍生服务，这在一、二线城市的需求可能比较大，但如果是在一个县城或者地级市，需求就小，因此，办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。

此外，办公楼的周边配套一定与周边服务密切相关，一定要与周边的设施服务，物以类聚、人以群分，有办公楼的地方，商业、贸易、金融、政务就必须要配套。

在香港有很多金融大厦，有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局最大限度地减少了办公人群的时间成本，从而提升办公效率。二、三、四线城市所有的金融机构很分散，产权交易、事务所都不在一起，没有集群优势，因此办公楼市场就很难形成。

当然，如果某一个城市打造了一个CBD，在一个三、四线城市，那可能会有机会，就买写字楼来说，可能单位投资者会多一点。

须找人口净流入城市

对于商铺来说，传统商铺未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到批发市场，整个商业体量人均面积非常高。

因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。

据统计，目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的回报率之外，其他非核心区域的整体回报率都不高，有些地方还不到2%，甚至低于住宅。

在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来升值空间，在此种情况下，一、二线相对于三、四线城市有一定的升值空间，这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。

升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。

目前看来，传统商业中心还有一定竞争力，但一些城市的商业中心已开始衰退，这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰，受到了新型模式的冲击，比如百货，无锡恒隆广场就是一个典型的例子，其整个主力店客流的减少，导致整体商业开始衰退，进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了，租金自然就降低了。

欧阳捷笑言，如果过去是“一铺养三代”，那现在买了商铺不赔就行了，未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。

因此，这样的商铺即便在上海，投资价值也不大。

从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成，还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式，随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。