命运迥异 武汉地王十年风云沉浮录

一个极具戏剧性的事实是，武汉的黄金地块们，虽“出身”相同，却当前“命途”迥异，充满宿命味道。

以2005年第一个创纪录的高价地块诞生为标志，全国龙头房企十年来纷纷进驻武汉市场，不断刷新高价地块纪录。据长江商报记者不完全统计，截至目前，武汉土地市场经历过3次土地成交高潮，共产生28个高价地块项目。

长江商报记者近日走访发现，武汉的高价地块有的开发节奏快、入市早、周转快；有的空置几年，至今荒草丛生，开发步履慢、解套难。偏爱滨江资源的高价地块项目，多以“销冠”形式再次露面。而囤地多年，动作缓慢的高价地块，则像是患上了“重度拖延症”。

同样是昔日受人瞩目的高价地块，为何命运如此不同？连日来，记者踏访武汉三镇，采访多位研究人员，试图对上述问题进行解答。

39亿地块荒草漫天

白白空置晒了5年太阳

38.6亿元竞得的武昌高价地块，地皮晒了近5年，还未见开工迹象。近日，一位熟悉该地块的业内人士告诉长江商报记者，“武昌区新生路与临江大道交会处的裕大华地块在2010年成交后，没有进行任何实质性开发，多年来地块内长了一人高的野草。”

公开资料显示，获得该地块的单位是武汉联发瑞盛置业有限公司（下称“联发瑞盛”）。记者查询得知，国资企业湖北省联合发展投资集团有限公司（下称 “联投集团”）旗下拥有武汉联发投置业有限责任公司（下称“联投置业”）等多家地产开发企业，而联发瑞盛则是联投置业的下属子公司。

2010年7月，联发瑞盛先是通过产权转让方式获得武汉交通职业技术学院三层楼校区A地块，后又于同年12月再次出手，以47.3%的溢价、 8755元/平方米的楼面地价，拿下裕大华地块，成为彼时武昌单价最高的地块。该项目用地位于武昌区新生路与临江大道交会处，紧靠武汉交通职业技术学院三 层楼校区A地块。

据称，当时这宗地块吸引了远洋、保利、香港九龙仓等多家地产大鳄的争相竞拍，最终花落联发瑞盛。根据省联投集团的最初规划，武汉交通职业技术学院三层楼校区A地块及邻近裕大华地块，将被整体打造成武昌滨江商务区的一个国际化都市综合体。

地块所在的武昌滨江商务区云集了万达、绿地、融侨、福星惠誉、金地、华润等多家品牌房企，均为高端项目。目前该地块附近的融侨华府，二手房均价已经逼近15000元/平方米；而旁边的江南明珠园，二手房均价也达到了11000元/平方米。

11月27日，长江商报记者实地探访了该地块。站在江堤上与地块隔街相望，记者看到，地块内杂草杂树丛生，不见工程车身影，没有任何动工迹象，四周则被高过2米的围墙团团围住。记者走进发现，围墙上张贴的均是联投置业其他项目的宣传广告，不少野草、灌木越过围墙向外冒出。

11月27日上午，沿江晨练的李先生告诉记者，“荒了好些年头了，看着怪可惜的。”并指着该地块一处临江区域称，“大概是2013年开始，这边慢慢 建起一个美容医院，还附带弄了一片绿化。”记者放眼望去，与旁边的杂草丛生完全不同，该区域草皮、树木均打理得当，红色独栋建筑装修考究，不过，目前仍可 听见由室内装修发出的声响。

“重度拖延” 荒置5年才动工

武汉土地市场从来就不缺少创纪录的高地价项目。大约从2005年开始，武汉土拍在往后10年间越演越烈。据不完全统记，截至2015年8月，武汉已先后诞生28个刷新成交纪录的地块。不过，记者走访发现，其中有些项目患有严重的“拖延症”。

2011年1月，武汉西北湖地产开发有限公司以4.6亿元拿下常青路与后襄河北路交会处地块，楼面地价高达8778元/平方米。然而直到去年8月，本报记者走访该地块发现仍是荒草丛生。

11月26日，本报记者再次探访该地时意外发现，晒地多年的地块有了较大变化，3个独立的建筑体都在施工建设中，其中一栋甚至已建起十多米高。在附 近做了多年小本生意的吴先生告诉记者，“拆迁之后，这块地一荒就是好几年。前几个月，荒地开始动工，建筑也慢慢拔地而起。”随后，记者从武汉市国土资源和 规划局获悉，2015年9月21日，该局对武汉西北湖地产开发有限公司的王家墩广场项目规划方案进行了批前公示，内容包括总平面方案、效果图及日照分析 图。公示时间为2015年9月21日-2015年10月1日。记者从公示附件了解到，该地块主要有A、B、C三栋建筑，A栋规划为综合楼，B栋为住宅 楼，C栋为商业楼，地块总建筑面积64845.33平方米，其中商业10510.93平方米，住宅41276.04平方米。目前，在武汉市住房保障和房屋 管理局还查不到相关预售许可证。

武汉市场内，另一个极具代表性的“拖延症”重症患者则是恒隆广场。

2013年初，恒隆（武汉）有限公司（下称“恒隆”）竞得位于硚口区东至民意四路、南至顺道街、西至汉口中心嘉园小区、北至京汉大道的国有建设用地使用权，地块总价33亿元，楼面地价高达7200元/平方米。

同年9月，恒隆宣布项目开工，不过，直至去年9月，恒隆广场才正式动工开建，晒地一年有余。恒隆地产董事长陈启宗对此回应称：“恒隆的建设速度慢，是因为恒隆想把房子建成艺术品。”

11月27日，长江商报记者走访恒隆广场发现，该地块紧靠武广商圈，与武商广场、世贸广场和武汉国际广场比肩而立，一位品牌房企的销售高管对记者说，“可以预见到，未来恒隆广场入市，将与武广商圈内多家商场贴面肉搏。”

在交通方面，恒隆广场附近就是京汉大道武商路公交站，与轻轨1号线利济北路站相距不到10米，距离地铁2号线中山公园站也不过百米，地理位置得天独厚。

昨日，记者在项目一旁的过街天桥上俯瞰到整个恒隆广场的施工进展：工地内吊塔林立，多个挖土机同时作业，钢圈、钢条等建筑用材有序堆积，工人们各司其职，整个项目正在进行地基建设，工地围墙上贴着恒隆的宣传标语“只选好的，只做对的”。

有业内人士表示，恒隆一向遵循慢工出细活的法则。上海两个恒隆广场，从拿地到开业，分别建了13年和14年。“港资地产企业总是爱拖延。拿地后七八年能开发入市已经算是快的，开发周期通常都在十年以上。”一位商业地产业内人士透露。

偏爱滨江 多是楼市“销冠”

高价地块偏爱滨江资源。武汉三镇三足鼎立局势下，武昌、汉口、汉阳的滨江商务区诞生多个刷新成交纪录的项目。而曾经的高价地块，后来大多以“销冠”的形式再次与世人见面。

2005年，香港世茂集团旗下上海世茂建设有限公司以31.5亿元力挫和记黄埔、绿城和仁恒，以楼面地价1967元/平方米，夺得鹦鹉洲滨江地块， 打造180万平方米城市综合体项目“世茂锦绣长江”。据报道，31.5亿的成交价还创造了当时国内土拍金额的最高纪录，更成为武汉首个“地王”。10年过 去，世茂锦绣长江已开发至第五期，2015年首月，世茂锦绣长江五期以4亿的销售额迎来开门红。

2005年4月，瑞安以约33.9亿元拿下汉口永清片旧改地块，楼面地价约为2339元/平米，轰动一时。作为武汉内环江边最大的综合性项目，武汉 天地雄踞长江二桥北岸，扼守桥头堡。十年来，武汉天地先后推出了武汉天地御江苑一二三期、武汉天地B9、武汉天地B11、武汉天地B13以及武汉天地云廷 等高端豪宅，几乎成为武汉豪宅的代名词。

2009年9月，万达以约19.65亿元价格购得武昌积玉桥地块，楼面地价约为3931元/平方米。积玉桥万达广场总规划面积约62万平方米，总投 资约70亿元。2012年，180米的5A甲级超高层滨江写字楼建成，同时还有24万方全江景大户豪宅万达公馆和六星级万达威斯汀酒店。

2013年9月，复地力压越秀、佳兆业，以约16.34亿的成交价拿下汉阳四新滨江地块，溢价率约为41.5%，楼面地价攀至5305元/平方米，创下汉阳滨江片区单价纪录，打造复地海上海项目。2015年8月，复地海上海开盘即成当月销冠。

◎专家

为等房价达到高位入市

11月28日，湖北中原研究中心经理杨丽宇杨丽宇在接受本报记者采访时提出，武汉土地成交的高峰时期发生在2007年、2009-2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交楼面地价都出现了较大幅度的上涨。

她称，“2007年正处于商品房发展初期，楼市整体进入高速发展期，土地成交量也随之攀升。2008年受全球经济危机影响，房地产市场火速降温，土 地市场成交亦冷却。2009-2010年，政府出台的一系列救市政策，使新房成交迅速回暖，带动开发企业拿地热情复燃。2012年武汉进入城中村改造高峰 期，二环内城中村地块集中入市，吸引开发企业出手拿地，2015年土地市场进一步火爆。”

就今年而言，土地市场逐渐呈现火爆之势，品牌房企纷纷逐鹿大武汉。武汉1-10月住宅市场成交量价齐升，仅前10 月成交套数就与2014年全年的成交量持平，巨大的市场容量及发展潜力，吸引了开发企业蜂拥而至。

记者梳理发现，从首个高价地块诞生开始，十年来各个高价地块项目出生相同却命途迥异。大部分开发企业因为资金成本原因，不愿囤地，而是实行“滚动开发”模式，希望能够尽快回笼资金。

而少数项目多年迟迟不肯动工的原因是什么？湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，主要有政府和企业两方面的 原因，政府方面涉及到拆迁、规划调整等，需要时间完成过渡；而企业方面，有的是因为拿地时楼面地价过高，如果按照正常进度上市，房价也将随之提升，可能陷 入“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地，需要等房价总体达到高位后方可入市，另外，也有可能是股东纠纷等其他原因。

那么，高价地块项目突破的方向有哪些呢？“平价高周转、降低资金成本、提高销售均价和匹配区域价值提升。”杨丽宇提到，在竞争红海区域，实现高溢价率的可能性极低，提高周转速度才是更明智的选择，同时，需要考虑在成本与售价适配的前提下，打造项目亮点，实现竞争突围。