去库存：开发商决战一二线 待售面积创新高

今年全国商品房待售面积将超过7亿平方米。市场潜在供应量巨大，供大于求的局面才刚刚开始；然而去库存，不是想去就能去得了的，可能有些产品再也卖不出去。

3月份的业绩会上，几乎所有房企都提到了要回到或聚焦一线城市发展：保利、富力、华润、远洋、碧桂园、合景泰富……

背后，是房企们面临的高库存压力，尤其是很多二三四线城市的库存，很多已然变为低效或无效库存。

北京兰德咨询总裁宋延庆预计，今年全国商品房待售面积将超过7亿平方米。市场潜在供应量巨大，供大于求的局面才刚刚开始；然而去库存，不是想去就能去得了的，可能过半再也卖不出去。

待售面积创新高

国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。

据兰德咨询进一步分析，全国商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍，既高于2012年（限购后）的4.36倍，也高于金融危机时（2008年）的3.88倍，创下历史新高。

宋延庆预测，2015年全国商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平米，甚至超过7.5亿平米；预计未来三年内或将突破10亿平米。

从城市数据来看，绝大多数城市商品房待售面积出现了程度不等的增长。据中国指数研究院数据，截至2月底上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米，环比上升0.25%，去化周期为14.3个月。

截至2月28日，广州商品住宅可售套数为75178套，可售面积为990.34万平方米，库存依然处于高位，去化周期为13.1个月。

北京的情况稍好一些。截至2月底，北京住宅（含保障性住房）可售面积为1034.27万平方米，环比小幅减少3.61%，去化周期为10.4个月，较上月增加0.5个月。

一线城市中深圳库存压力最小。2月深圳开发商推盘量极小，住宅可售量降为36609套/378.03万平米，可售面积环比下降11.4%。去化周期缩短至7.6个月。

截至2月底，二线城市中，天津住宅可售面积为2004.46万平方米，处历史高位，去化周期高达27.0个月。其他如呼和浩特、大连、北海、青岛等城市去化周期也超过20个月，武汉去化周期增至17个月。杭州市（含余杭、萧山）去化周期升至13.05个月；厦门、海口、三亚出清周期也在15个月以内；稍好一些的重庆、成都、南京、合肥、南昌、郑州等城市去化周期在10-11个月及以下。

按一二线占比大致推算，目前80%左右的一二线城市去化周期在10个月以上，30%在15个月以上，整体去库存压力仍然很大。

低效库存蚕食利润

按照财务概念，房企的存货包括未开工的土地储备、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。简单来说，只要是未结算的，无论是否售出，都算存货，其中包括已批未售的待售。

截至3月19日，197家上市房企中已有31家发布了2014年年报。据兰德咨询统计，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。其中，20家企业（占65%）存货增长。

宋延庆指出，许多房企的存货质量较差。某三线城市中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零；某上市房企已批未售货值中，位于二三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有。

龙湖地产有关人士告诉21世纪记者，去年曾有许多项目及公司发来收购请求，但其资产包中，很多都是无效资产，没有并购的价值。

这意味着，“随着其他房企的新项目持续入市，预计许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价。”宋延庆指出。

压力之下，开发商如何去存货？3月11日，碧桂园业绩会上，总裁莫斌透露，公司将存货和去化指标放在重要位置。对于存货做了分类，哪些部分是增值的可以慢慢卖，哪些部分是属于长期存货需要快速去化的，针对性地制定了去化策略。

另以万科为例，万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险，集团持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为期间费用当期扣除。

低效或无效库存正在蚕食房企的利润空间，2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。中原地产研究部统计数据显示，截至3月23日，公布2014年年报的房企有38家，总营业收入为3995亿，同比上涨19.93%。38家房企的总净利为406.5亿，与2013年的398.66亿相比，基本持平；净利润率平均为10.17%，而在2013年净利润为11.97%。

宋延庆指出，近几年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。兰德测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂；哪怕是项目中有10%的积压，也可能会吃掉整个项目的利润。

开发商决战一二线

2015年，开发商们面临的将是不轻松的一年。

宋延庆表示，鉴于房地产开发投资额和施工面积巨大，楼市供大于求的局面仅是刚刚开始，未来销售竞争会非常惨烈，尤其是一线城市。

从数据上来看，2014年，多家房企的销售已经集中于一二线。2014年，保利地产销售面积的90%来源于一二线城市；深耕三四线的碧桂园，2014年已有48%的销售项目为一二线及周边城市，其前十大销售项目，一半以上来自一二线；合景泰富则有2/3的销售来自于北京、上海及广州。

保利地产认为，以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展，辅以少量三四线项目。

1-2 月，保利地产新获得6 个项目，重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备。富力地产董事长李思廉明确表示，富力未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。旭辉集团董事长林中也称，中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市，旭辉不会去小城市买地。2015年，恒大地产继续加码一二线，1、2月份连续于成都、重庆、郑州、福州拿地。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，2013年-2014年，大部分企业都已大力度增加一二线市场布局，未来的一二线市场竞争将非常激烈。房企制定2015年销售目标都变得非常谨慎。